鄭州冷庫(kù)市場(chǎng)啥情況？商報(bào)記者走訪的新密藏金源冷庫(kù)出租率達(dá)90%

鄭焦一體化發(fā)展規(guī)劃提出建設(shè)“鄭焦晉智慧物流走廊”，讓物流從業(yè)者看到了商機(jī)

河南商報(bào)首席記者吳軍文/圖

新鮮出爐的鄭焦一體化發(fā)展規(guī)劃，給了市場(chǎng)更多猜想。

近日，在焦作武陟開貨運(yùn)公司的成先生聯(lián)系河南商報(bào)記者，稱其在武陟縣嘉應(yīng)觀的物流園，有20多畝空地，準(zhǔn)備建個(gè)冷庫(kù)，建成后出租給鄭州的企業(yè)和批發(fā)市場(chǎng)，租金要比鄭州的冷庫(kù)便宜一半，是否可行？

物聯(lián)云倉(cāng)的數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，鄭州冷庫(kù)空置率為5.49%，全國(guó)冷庫(kù)平均空置率約為13.87%，兩個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)比，說明鄭州的冷庫(kù)目前供不應(yīng)求。

但業(yè)內(nèi)認(rèn)為，冷庫(kù)的后期運(yùn)營(yíng)還取決于投資者的人脈、當(dāng)?shù)氐纳嫌钨Y源以及是否有專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)等。

焦作20多畝地建冷庫(kù)出租是否可行？

成先生是焦作武陟人，在當(dāng)?shù)亻_貨運(yùn)公司多年，現(xiàn)有各種運(yùn)輸車100多輛。除此之外，成先生自有的物流園區(qū)，還有20多畝地。其中的十來畝，租給了一個(gè)生產(chǎn)免燒磚的客戶，但一個(gè)月后，隨著租約到期，這片地就會(huì)空下來。

因?yàn)闃I(yè)務(wù)關(guān)系，成先生經(jīng)常往來于鄭州、焦作，從他所在的武陟縣嘉應(yīng)觀物流園出發(fā)，四五十分鐘即可抵達(dá)鄭州東區(qū)。交通的便捷，加上公司有批量運(yùn)輸車，讓成先生有了個(gè)大膽的設(shè)想：能否利用現(xiàn)有的場(chǎng)地建設(shè)冷庫(kù)，然后租給鄭州的冷凍食品企業(yè)、冷鏈企業(yè)以及冷凍食品市場(chǎng)？

“我看你2月份寫的一篇報(bào)道里面提到，鄭州冷庫(kù)月租金每平方米100元左右，我這邊建成后，只收四五十元就行，比鄭州能便宜一半。”同時(shí)成先生又表示，自己從來沒接觸過冷庫(kù)，希望河南商報(bào)記者能給他提供一些數(shù)據(jù)參考和建議。

焦作有大力發(fā)展冷鏈、冷庫(kù)的基礎(chǔ)和條件

在河南冷鏈物流專家、河南牧業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)院物流與電商學(xué)院黨委書記于曉勝看來，焦作有大力發(fā)展冷鏈、冷庫(kù)的基礎(chǔ)和條件。

第一，從政策層面來說，當(dāng)?shù)卣苤匾曃锪餍袠I(yè)的發(fā)展。

今年4月，《鄭焦一體化發(fā)展規(guī)劃（2020~2035年）》正式印發(fā)，規(guī)劃范圍包括鄭州市、焦作市全域，其中鄭州市域、焦作中心城區(qū)、武陟縣、溫縣為一體化重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。該規(guī)劃提出要著力構(gòu)建“一河通五軸、一帶聯(lián)兩心、兩山協(xié)兩拳”的總體發(fā)展布局。其中，“一帶”即鄭焦產(chǎn)業(yè)帶，重點(diǎn)建設(shè)鄭焦科創(chuàng)走廊、鄭焦智造走廊、鄭焦晉智慧物流走廊。2020年10月底，焦作市人民政府還印發(fā)了《鄭焦物流融合發(fā)展規(guī)劃》。

第二，從當(dāng)?shù)匚锪餍袠I(yè)發(fā)展?fàn)顩r來說，焦作是全國(guó)首批供應(yīng)鏈創(chuàng)新與應(yīng)用試點(diǎn)城市。截至目前，焦作市擁有貨運(yùn)企業(yè)800余家，營(yíng)運(yùn)貨車近10萬輛，規(guī)模以上專業(yè)物流企業(yè)100余家，可以彌補(bǔ)鄭州在貨運(yùn)車輛需求方面的缺口。

第三，焦作的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)適合發(fā)展冷鏈和冷庫(kù)。就食品行業(yè)來說，焦作市擁有800億元的食品產(chǎn)業(yè)集群，其“四大懷藥”（山藥、牛膝、地黃、菊花）產(chǎn)量占全國(guó)的70%以上，蘇打水產(chǎn)量占全國(guó)70%的市場(chǎng)份額。

鄭州冷庫(kù)缺口最高可達(dá)50萬噸，高標(biāo)冷庫(kù)尤其稀缺

鄭州冷庫(kù)市場(chǎng)目前處于什么狀態(tài)？

新密藏金源冷庫(kù)隸屬于國(guó)有控股企業(yè)河南藏金源倉(cāng)儲(chǔ)（集團(tuán)）有限公司，其建成的一期10萬噸冷庫(kù)自2016年啟用，截至4月9日，出租率達(dá)90%。

其運(yùn)營(yíng)總監(jiān)肖建國(guó)稱，冷庫(kù)的使用有淡旺季之分，每年的8月份到春節(jié)前是旺季，此時(shí)，鄭州的冷庫(kù)是不夠用的，缺口達(dá)30萬至50萬噸。像萬邦市場(chǎng)、信基凍品市場(chǎng)、中原四季水產(chǎn)物流港、三全、思念、蜜雪冰城等市場(chǎng)或企業(yè)，都是冷庫(kù)的需求大戶。

其中，萬邦目前有3個(gè)冷庫(kù)，面積達(dá)10萬平方米，2021年還會(huì)增加15萬至20萬平方米的新庫(kù)。三全在每年的冬季銷售旺季，都會(huì)租下7個(gè)冷庫(kù)，每個(gè)冷庫(kù)面積在兩三萬平方米。因?yàn)猷嵵堇鋷?kù)不夠用，思念則要跑到新鄉(xiāng)獲嘉、焦作武陟去找冷庫(kù)。

和普通冷庫(kù)相比，高標(biāo)冷庫(kù)更為緊俏。一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士透露，即將于今年6月份在鄭州開業(yè)的盒馬鮮生，自春節(jié)過后，一直在找1500平方米的高標(biāo)智能冷庫(kù)，但幾個(gè)月過去了，至今尚沒找到。

租金便宜一半，鄭州商家是否愿意跨過黃河去焦作租冷庫(kù)？

為了吸引鄭州市場(chǎng)商家、企業(yè)前往，成先生的定位是，冷庫(kù)租金比鄭州便宜一半。

物聯(lián)云倉(cāng)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月，全國(guó)冷庫(kù)平均月租金為85.27元/㎡，平均空置率約為13.87%，鄭州的冷庫(kù)空置率則為5.49%，遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平。

倉(cāng)庫(kù)搶手，導(dǎo)致了鄭州冷庫(kù)的租金逆勢(shì)飛揚(yáng)。鄭州冷庫(kù)2019年的月租金為89.19元/㎡，2020年上半年上升為95.5元/㎡，在全國(guó)排第8位，位次上升2位。

物聯(lián)云倉(cāng)鄭州城市合伙人王坤稱，根據(jù)不同的地段，鄭州冷庫(kù)的月租金一般在90~120元/㎡。

四五十元的價(jià)格是否會(huì)吸引一部分企業(yè)？

肖建國(guó)稱，價(jià)格只是客戶選擇冷庫(kù)的參考因素之一，園區(qū)是否有專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)才是決定因素。而目前在鄭州，冷庫(kù)的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)也就七八個(gè)。

中國(guó)交通運(yùn)輸協(xié)會(huì)投融資分會(huì)園區(qū)工作委員會(huì)副秘書長(zhǎng)、中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)與配送協(xié)會(huì)倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)專業(yè)委員會(huì)（籌）副秘書長(zhǎng)賈進(jìn)克稱，在哪兒建冷庫(kù)，是建普通冷庫(kù)還是高標(biāo)冷庫(kù)，還有幾個(gè)因素必須考慮：當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)情況，同行業(yè)占比如何；周邊的資源和自己是互補(bǔ)，還是相沖；運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)是否專業(yè)，老板格局是否夠大；公司的人脈、協(xié)作資源如何等。

20畝地建成的冷庫(kù)，幾年能收回成本？

建什么樣的冷庫(kù)更好出租？

“成先生如果想建冷庫(kù)，還是要先找好用戶和服務(wù)定位才行。”河南省物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)冷鏈行業(yè)分會(huì)秘書長(zhǎng)郭鵬認(rèn)為，目前武陟區(qū)域所建冷庫(kù)，大多以自建自用為主，還有一部分是三全、思念等大型冷凍食品制造商的外協(xié)廠。如果成先生沒有自己的食品加工廠，建議他組建第三方冷鏈物流冷鏈服務(wù)公司，為客戶提供冷鏈運(yùn)輸服務(wù)，可以城配，也可以遠(yuǎn)途運(yùn)輸；要么就是把冷庫(kù)建好租給有需要的其他商戶，但是這些商戶不見得就是鄭州的，租戶一定是在武陟有冷庫(kù)使用需求才行。

賈進(jìn)克稱，拿現(xiàn)在市場(chǎng)上缺口大的高標(biāo)冷庫(kù)來說，每平方米建設(shè)成本在3000元，如果加上2000元的設(shè)備，10畝地按三分之二的使用面積算，投資也得2000萬元。如果成先生沒有穩(wěn)定的上游資源、客戶等，10年也不一定能收回成本。

郭鵬的算法相對(duì)比較樂觀。20畝地可以預(yù)建2座5000㎡的高架庫(kù)，庫(kù)高可以做到9米左右（4層貨架），單一建冷庫(kù)不含土建和鋼構(gòu)，一座5000㎡的高架庫(kù)制冷方面的造價(jià)在700萬元左右（常規(guī)配置），兩座也就是1400萬元（這20畝地內(nèi)還需配建發(fā)貨區(qū)域、機(jī)房、泵房、消防室、辦公室、貨車停靠區(qū)域等），而10000㎡的冷庫(kù)土建和鋼構(gòu)部分加起來預(yù)估也要1000萬元左右。這種高架庫(kù)在嘉應(yīng)觀區(qū)域的月租金大概是80元/㎡，一個(gè)庫(kù)每月的租金約40萬元，不含電費(fèi)。算上電費(fèi)，中間冷庫(kù)租賃不能斷節(jié)，預(yù)計(jì)2到3年收回成本（冷庫(kù)建造方面）。

若是按成先生說的月租金每平方米四五十元，那只能建4至5米的常規(guī)冷庫(kù)了。這樣所有費(fèi)用投入可以減少35%，冷庫(kù)建設(shè)可以70%是冷藏、30%是保鮮。10000㎡的冷庫(kù)完全建成投入使用，從進(jìn)場(chǎng)施工起算，工期得3~4個(gè)月，正常冷庫(kù)租賃3年左右就能收回成本。

冷鏈服務(wù)業(yè)務(wù)聯(lián)系電話：19937817614

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