冷鏈“新基建”潮起，冷庫產業投資價值再升級

時間：2022-12-26 15:21:04來源：food欄目：冷鏈新聞閱讀：

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4月26日，中央財經委員會第十一次會議召開，提出要加強信息、科技、物流等產業升級基礎設施建設，加快城鄉冷鏈物流設施建設，強調要強化基礎設施發展對國土空間開發保護、生產力布局和國家重大戰略的支撐。

冷庫作為冷鏈物流的重要基礎設施和關鍵節點，能夠反映出行業的整體發展水平。冷庫設施的建設與完善，對于保障國家食品安全供給，暢通國內大循環、促進國內國際雙循環，擴大內需，推動高質量發展，都具有重大意義。隨著新一輪基建浪潮的掀起，冷庫產業的投資價值將再次升級。

一

我國冷庫產業現狀

冷庫是現在化物流基礎設施，屬于物流地產范疇。房地產開發企業根據物流企業客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施，包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等。上世紀80年代，普洛斯提出物流地產的概念并率先進行實踐。

我國冷鏈物流起步較晚，相關基礎設施極不完善。根據中冷聯盟每年統計發布的《全國冷鏈物流企業分布圖》數據報告顯示，2008年，我國冷庫保有量僅有約800萬噸，到2021年我國冷庫保有量達到5224萬噸，位于印度和美國之后，保有量排名世界第三，年均增長率超過了10%，且保持穩定增長。但從人均保有量看，我國冷庫人均保有量不足美國的十分之一，與發達國家相比還有很大差距。

從冷庫的產業鏈看，我國冷庫產業鏈上游的參與者是資源的提供方，包括資金的提供方，土地資源提供方（政府、地產商等）；產業鏈中游環節主體是物流地產企業，可分為六類：專業的物流地產企業、傳統房地產企業、第三方冷鏈物流企業、食品商貿企業、金融機構和電商平臺；產業鏈下游是物流地產的客戶，包括生鮮電商平臺、食品商貿企業、第三方冷鏈物流企業等。

按照服務功能的不同，冷庫主要分為商貿服務配送型、口岸服務型、貨運樞紐型和綜合服務型四大類。其中，商貿服務配送型主要依托大型商貿市場，為商品交易提供倉儲、運輸、配送、集散等物流服務，是商貿流通的中心。其功能明確、行業有很強集聚性；口岸服務型主要依托口岸港口優勢，進行物流的進出口貿易，并且運用現代信息技術手段，優化整合資源，輻射強化口岸周圍物流發展，在對外貿易中占有很高比例；貨運樞紐主要依托海陸空交通樞紐，實現不同的運輸形式相銜接，為大量貨物轉換提供配套設施；綜合服務型則是依托商貿流通、市域配送等規劃建設，位于城市交通節點處，提供采購供應、多式聯運、供應鏈管理。

二

冷庫的主要盈利模式

近年來，受到住房市場調控和疫情的持續影響，地產投資商開始尋求轉型升級發展，冷庫由于政策扶持力度大，市場需求的不斷擴張，擁有收益穩定性較高、市場風險較小的優點，引起國內地產商的普遍關注。

據了解，一線城市總體物流地產投資凈回報率在7%以上，遠高于商業地產和住宅地產在 2%-4%的投資回報率，其中高標倉的投資凈回報率要高于物流地產的平均水平，高標冷庫正逐漸成為投資熱點。

物流地產的主要盈利模式：

租金收入

冷庫租賃是指經營者將大型倉儲場地租給第三方冷鏈物流企業、電商平臺、食品加工商貿企業等客戶租賃服務帶來租金收入穩定，是物流地產最主要的收入來源之一。以上海為例，在過去5年上海優質物流倉儲市場的租金年復合增長率達5.8%，遠高于住宅投資2%左右的租金回報水平。同時上海優質物流園區的空置率也下降到很低水平，市場整體空置率僅 9.1%。

冷鏈增值服務

在倉儲環節中，通過提供裝卸搬運、加工以及配送等增值性服務，獲得服務性收益，基于上述基礎服務，還可以通過拓展供應鏈金融，獲得為中小型企業提供融資服務的收益。

資產增值收益

資產增值收益的實現主要有資產的出售和資本市場上市兩種途徑，通過資產的升值預期充分體現，轉化為現金流繼續擴張。這部分的收益往往通過籌資行為來實現。

三

冷庫市場需求潛力巨大

隨著經濟發展和消費升級，人們對冷鏈食品的消費需求不斷增加。據了解，我國每年消費的果蔬、肉類、水產品等易腐食品超過10億噸，為保證食品的保鮮與品質，全程冷鏈管理十分必要，可以保證食品在加工、貯藏、運輸、銷售等全程都處于低溫適宜環境中，延長食品保質保鮮時間，創造更大價值。

生鮮電商成為冷庫需求的主力軍

根據艾媒咨詢研究數據顯示，2021年中國生鮮電商行業市場規模為3117.4億元，同比上升18.2%。疫情期間消費者線上購買生鮮需求較強，且用戶對生鮮電商行業的信任度加深，預計2023年中國生鮮市場規模達4198.3億元。

隨著盒馬鮮生、每日優鮮等生鮮電商的崛起，改變了人們的購物習慣，足不出戶就可以購買生鮮產品，享受送貨到家的服務。生鮮電商為了提升冷鏈供應鏈管理水平，需要自建冷庫或租用冷庫，以滿足產品存儲、調撥和配送需求。

食品商貿企業冷鏈需求穩步增加

近幾年，我國速凍食品實現快速的發展。到2016年左右，我國速凍食品市場規模突破千億大關，并保持高速成長，預測2021年我國速凍食品的市場規模達到1850億元。根據有關數據顯示，我國人均消費速凍食品量不足10kg，只占美國人均消費量的八分之一，與發達國家相比還有很大差距，未來市場空間依然巨大。速凍食品市場需求的增加也將帶動對冷庫使用的需求增加。

第三方冷鏈物流企業發展迅猛

我國冷鏈物流行業正在飛速發展，隨著專業化程度的提升，第三方冷鏈物流企業是冷鏈物流行業發展的主導力量，企查查數據顯示，我國現存冷鏈物流相關企業1.9萬家，近幾年保持著超過20%的增長率。根據中冷聯盟發布的《2021年度冷鏈物流綜合能力50家重點企業發展報告》數據顯示，50家重點企業2020年度總營收達到312億元人民幣，同比增長10.2%，頭部企業競爭優勢明顯提升。第三方冷鏈物流企業為提升綜合服務能力，服務鏈條向供應鏈兩端延伸，對冷庫需求也越來越大。

新業態激發新需求

受互聯網經濟發展以及新冠疫情防控限制影響，直播帶貨、生鮮新零售、社區團購、中央廚房+冷鏈宅配、預制菜等新模式、新業態蓬勃發展，帶動冷庫需求持續擴大。數據顯示，2021年生鮮電商交易規模達4658.1億元，同比增長27.92%，隨著生鮮電商行業逐漸成熟，以及人們網購生鮮的習慣逐漸養成，預計未來生鮮電商行業規模將繼續增長；2022年預制菜市場火爆，有公開調查數據顯示，2021年預制菜行業規模預估為3459億元，同比增長18.1%，未來幾年有望成長為萬億級市場。

四

政策支持力度空前

冷庫是減少生鮮食品流通損耗，擴大高品質市場供給，更好滿足人民日益增長美好生活需要的重要手段。國務院2021年12月發布的《“十四五”冷鏈物流發展規劃》提出，到2025 年，我國將初步形成銜接產地銷地、覆蓋城市鄉村、聯通國內國際的冷鏈物流網絡，在基礎設施建設方面，將依托農產品優勢產區、重要集散地和主銷區，布局建設100個左右國家骨干冷鏈物流基地。并且國家還將每年投入至少50億元作為專項資金補助。

2022年4月，交通運輸部、國家鐵路局、中國民用航空局、國家郵政局、中國國家鐵路集團有限公司聯合發布的《關于加快推進冷鏈物流運輸高質量發展的實施意見》提出，改善農產品產地“最初一公里”冷鏈物流設施條件，鼓勵生鮮電商、寄遞物流企業加大城市冷鏈前置倉等“最后一公里”設施建設力度等。

2022年4月10日，《中共中央國務院關于加快建設全國統一大市場的意見》（以下簡稱《意見》）正式出臺。指出我國的物流業處于轉型升級的戰略機遇期，仍需要高質量發展。此次上海疫情也暴露出了我國物流業的短板，大力發展物流行業，促進全社會物流降本增效，是建設現代流通網絡中的重要一環。打通堵點、打破地方保護和市場分割，有助于商品要素資源在更大范圍內暢通流動，對于冷庫市場而言，意味著市場空間的進一步擴展。

頂層設計的不斷完善和持續的政策支持，為冷庫產業的發展創造了良好的政策環境，也將帶動冷庫投資熱度的進一步提升。

五

“新基建”浪潮下的冷庫發展新趨勢

新基建正成為國家政策和各地方高質量發展的重要抓手，拉動經濟增長的新亮點，也是冷鏈物流行業和資本市場的重大新機遇。

從高能耗向低碳節能轉型

一直以來，我國冷庫產業都是能耗大戶，隨著“雙碳目標”的制定和實施，冷庫節能轉型勢在必行。2022年北京冬奧會場館普遍使用CO2制冷系統，為減碳降耗提供了有價值的參考，未來冷庫使用C02制冷系統的可能性增加。此外，光伏+冷庫模式也已經應運而生，通過在冷庫屋頂安裝太陽能電池板，形成光伏發電能源供應系統，解決冷庫能耗問題，成為冷庫市場新趨勢。

從“只能人工”向“人工智能”發展

在“新基建”浪潮的驅動下，5G通信、北斗導航系統和物聯網技術的融合、大數據、人工智能技術都將取得長足進步，智能搬運車、無人機、無人碼垛機等冷庫智能設備將得到更廣泛的應用，我國冷庫產業從傳統的全部需要人工操作，將向著智能化、無人化、自動化方向發展。未來能夠提供智能設施設備的冷庫也將更加受到客戶企業的青睞。

從傳統冷庫向高標冷庫升級

與傳統土建冷庫相比，高標倉具有單層高、承載力強、立柱間距寬、消防等級高、設施現代化程度高等優勢，能夠滿足安全倉儲、最大化空間利用及高效運行等現代物流的操作要求，從而大幅提升單位面積的存儲貨量、縮短分揀貨物時間，降低單票倉儲成本，提升運營效率。有調研數據顯示，以2020年為測算期間，使用高標倉的投入成本，比使用傳統倉的成本降低約 20%。

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