近年來(lái)，商品房買賣合同糾紛領(lǐng)域各種新類型、新形態(tài)矛盾糾紛不斷涌現(xiàn)。重慶市第一中級(jí)人民法院梳理轄區(qū)兩級(jí)法院受理的相關(guān)案件發(fā)現(xiàn)，商品房銷售合同糾紛逐漸從占絕對(duì)比例的購(gòu)房者與開發(fā)商之間的“兩金”爭(zhēng)議(即逾期交房違約金和逾期辦證違約金爭(zhēng)議)，轉(zhuǎn)向補(bǔ)充協(xié)議條款效力認(rèn)定、精裝房質(zhì)量異議、銷售顧問權(quán)限、開發(fā)商口頭承諾效力等新類型爭(zhēng)議。

近日，重慶市第一中級(jí)人民法院發(fā)布該院近年來(lái)審結(jié)的商品房買賣合同糾紛典型案例，旨在引導(dǎo)購(gòu)房者、房地產(chǎn)開發(fā)商及房地產(chǎn)從業(yè)人員了解最新法律法規(guī)，努力從源頭化解商品房買賣合同糾紛，保護(hù)購(gòu)房者與開發(fā)商的合法權(quán)益，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)讓糾紛化于未發(fā)、止于未訴。

　　銷售人員私簽合同

未獲授權(quán)公司無(wú)責(zé)

　　□　本報(bào)記者 　 戰(zhàn)海峰

　　□　本報(bào)通訊員 徐曉琴 冉沅弋

曾某系重慶某房地產(chǎn)公司銷售人員，購(gòu)房者杜某與曾某在某樓盤售樓部簽訂了《置業(yè)預(yù)算表》。隨后，雙方又簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，合同顯示重慶某房地產(chǎn)公司為甲方、杜某為乙方，合同約定杜某向重慶某房地產(chǎn)公司購(gòu)買房屋，采取分期付款方式支付購(gòu)房款，合同尾部無(wú)簽字蓋章。曾某在該合同附件五《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》尾部甲方處簽字，杜某在乙方處簽字，未加蓋重慶某房地產(chǎn)公司印章。

合同簽訂后，杜某分4次通過手機(jī)銀行、微信等方式共計(jì)向曾某個(gè)人賬戶支付購(gòu)房款234171元，其中前兩次曾某以個(gè)人名義向杜某出具了收條。后杜某發(fā)現(xiàn)房屋被另售他人，遂與曾某達(dá)成退款協(xié)議，但曾某未按期退還杜某購(gòu)房款。杜某于是訴至璧山區(qū)人民法院，請(qǐng)求曾某與重慶某房地產(chǎn)公司承擔(dān)歸還剩余購(gòu)房款及利息的連帶責(zé)任。璧山區(qū)法院一審僅支持了杜某針對(duì)曾某的訴訟請(qǐng)求，駁回其對(duì)重慶某房地產(chǎn)公司的請(qǐng)求。杜某不服，上訴至重慶市第一中級(jí)人民法院。2022年6月，市一中院審理后維持了一審判決。

二審法官庭后表示，杜某主張與重慶某房地產(chǎn)公司存在房屋買賣法律關(guān)系，但舉示的《置業(yè)預(yù)算表》《商品房買賣合同》均無(wú)重慶某房地產(chǎn)公司蓋章或授權(quán)人員簽字，僅有曾某簽字。曾某系重慶某房地產(chǎn)公司一般銷售人員，簽訂購(gòu)房合同并非曾某職權(quán)范圍事項(xiàng)，曾某無(wú)授權(quán)委托書，涉案商品房買賣合同未加蓋公司印章，不存在曾某有代理權(quán)的客觀表象，且曾某要求將購(gòu)房款轉(zhuǎn)至其個(gè)人賬戶，并以個(gè)人名義出具收條，這些行為均違背交易常理，杜某未審查曾某是否具有代理權(quán)，主觀上未盡到合理注意義務(wù)，存在過失。此外，杜某在發(fā)現(xiàn)涉案房屋另售他人后與曾某簽訂《協(xié)議》，約定由曾某退還購(gòu)房款。因此，杜某系與曾某建立的合同關(guān)系，無(wú)權(quán)要求該房地產(chǎn)公司退還購(gòu)房款。

　　逾期交房未贈(zèng)花園

　　退還差價(jià)難獲支持

　　□　本報(bào)記者 　 戰(zhàn)海峰

　　□　本報(bào)通訊員 陳婭梅 冉沅弋

熊某與重慶某實(shí)業(yè)公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定購(gòu)買一套一樓的住宅。購(gòu)買過程中，重慶某實(shí)業(yè)公司表示購(gòu)買一樓的業(yè)主享有花園的單獨(dú)使用權(quán)，還向熊某出具書面宣傳材料，作出保證一樓業(yè)主花園面積的承諾。

后重慶某實(shí)業(yè)公司晚于合同約定交房時(shí)間通知熊某接房，熊某接房中發(fā)現(xiàn)購(gòu)買的房屋存在墻體貫穿開裂、地圈梁偏差嚴(yán)重、墻體垂直度超過國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、空調(diào)機(jī)位只有一個(gè)而且尺寸不夠等嚴(yán)重質(zhì)量問題，因此拒絕接房。此外，熊某得知該公司前期關(guān)于一樓業(yè)主享有花園單獨(dú)使用權(quán)的承諾也無(wú)法兌現(xiàn)，現(xiàn)花園系小區(qū)全體業(yè)主共同使用。

熊某認(rèn)為，因重慶某實(shí)業(yè)公司的虛假宣傳，導(dǎo)致其以高于正常價(jià)格購(gòu)買案涉房屋，據(jù)此訴至合川區(qū)人民法院，要求重慶某實(shí)業(yè)公司按照其他房屋的價(jià)格為基準(zhǔn)退還房屋差價(jià)，并承擔(dān)因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致的逾期交房違約責(zé)任。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)民法典規(guī)定，熊某與重慶某實(shí)業(yè)公司簽訂的商品房買賣合同中約定的房屋面積并不包括小區(qū)花園面積，房屋單價(jià)系雙方自愿商定，合同內(nèi)容并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，系合法有效，對(duì)雙方均具有法律約束力。購(gòu)買者對(duì)于房屋價(jià)值的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)結(jié)合樓層、具體位置、軟硬件功能等綜合考慮。熊某所購(gòu)房屋緊鄰小區(qū)花園，其對(duì)花園的利用有更多便利。因此，熊某提出由重慶某實(shí)業(yè)公司按小區(qū)同幢三樓房屋均價(jià)計(jì)算房屋價(jià)款，并退還購(gòu)房差價(jià)的訴訟請(qǐng)求與合同約定不符，不予支持。

2022年7月，合川區(qū)法院審理后僅支持熊某要求該公司承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，駁回了退還差價(jià)的請(qǐng)求。

　　售房承諾免物業(yè)費(fèi)

　　未能履約擔(dān)責(zé)賠償

　　□　本報(bào)記者 　 戰(zhàn)海峰

　　□　本報(bào)通訊員 陳婭梅 冉沅弋

劉某向重慶某旅游公司購(gòu)買其開發(fā)建設(shè)的商品房，雙方簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，重慶某旅游公司還向劉某出具《免收物業(yè)管理費(fèi)承諾函》，承諾對(duì)劉某購(gòu)買的房屋免予收取三年物業(yè)服務(wù)費(fèi)。交房時(shí)，劉某卻接到物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)催收短信，要求繳納物業(yè)費(fèi)783.60元。

隨后，劉某向長(zhǎng)壽區(qū)人民法院起訴，認(rèn)為重慶某旅游公司售房時(shí)承諾免予收取三年物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但物業(yè)公司卻向劉某收取了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，案涉房屋三年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由重慶某旅游公司承擔(dān)。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，重慶某旅游公司向劉某出具《免收物業(yè)管理費(fèi)承諾函》，該承諾函與雙方訂立商品房預(yù)售合同存在密切關(guān)系，且該承諾系重慶某旅游公司的真實(shí)意思表示，對(duì)該公司具有法律約束力。現(xiàn)重慶某旅游公司未按照承諾函的內(nèi)容履行，導(dǎo)致劉某因繳納物業(yè)費(fèi)產(chǎn)生損失，應(yīng)當(dāng)由重慶某旅游公司承擔(dān)該損失的賠償責(zé)任。

承辦法官表示，開發(fā)商在售房時(shí)向購(gòu)房人作出的免予收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承諾具有法律約束力。雖然物業(yè)費(fèi)系由物業(yè)公司收取，開發(fā)商的承諾亦不能代表物業(yè)公司，但開發(fā)商的該承諾可視為由開發(fā)商承擔(dān)購(gòu)房人的物業(yè)費(fèi)。本案中開發(fā)商未按承諾履行導(dǎo)致購(gòu)房人產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)費(fèi)損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　補(bǔ)充協(xié)議房企挖坑

　　限制權(quán)利合同無(wú)效

　　□　本報(bào)記者 　 戰(zhàn)海峰

　　□　本報(bào)通訊員 徐曉琴 冉沅弋

2020年6月，李某某、夏某某與重慶某房地產(chǎn)公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定購(gòu)買該公司開發(fā)的位于江北區(qū)觀音橋的某房屋，并約定了交房時(shí)間。合同載明：如逾期交房超過30日，李某某、夏某某有權(quán)解除合同；李某某、夏某某要求解除合同的，該房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)退還全部已付購(gòu)房款及利息，并支付違約金。

2020年12月2日，因該房地產(chǎn)公司一直未交房，李某某、夏某某向該公司發(fā)出律師函，以逾期交房為由要求解除合同。該房地產(chǎn)公司認(rèn)為，根據(jù)雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議約定，若房地產(chǎn)公司逾期交房，李某某與夏某某放棄合同解除權(quán)，并以此為由不同意解除合同。李某某、夏某某遂訴至江北區(qū)人民法院，請(qǐng)求解除合同并由該房地產(chǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，一審法院支持了李某某、夏某某的訴訟請(qǐng)求。該房地產(chǎn)公司不服，上訴至重慶市第一中級(jí)人民法院，該院經(jīng)審理后駁回了重慶某房地產(chǎn)公司的上訴請(qǐng)求。

法官庭后表示，本案是民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，應(yīng)適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋相關(guān)規(guī)定。本案中的補(bǔ)充協(xié)議系重慶某房地產(chǎn)公司向不特定對(duì)象提供的可重復(fù)使用文本，屬格式合同。該協(xié)議約定買方在逾期交房的情況下放棄合同解除權(quán)，明顯排除了購(gòu)房者主要權(quán)利，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。購(gòu)房者是否享有解除權(quán)仍應(yīng)根據(jù)《重慶市商品房買賣合同》進(jìn)行判斷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購(gòu)房者簽訂合同過程中，應(yīng)按照公平原則確定其與購(gòu)房者之間的權(quán)利義務(wù)。本案中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過格式條款剝奪購(gòu)房者關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期交房的合同解除權(quán)，明顯排除了購(gòu)房者的主要權(quán)利，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

　　民法典相關(guān)規(guī)定

第一百七十條 執(zhí)行法人或者非法人組織工作任務(wù)的人員，就其職權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng)，以法人或者非法人組織的名義實(shí)施的民事法律行為，對(duì)法人或者非法人組織發(fā)生效力。

　　第一百七十一條 行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對(duì)被代理人不發(fā)生效力。

第四百六十五條 依法成立的合同，受法律保護(hù)。依法成立的合同，僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。

第四百九十七條 有下列情形之一的，該格式條款無(wú)效：(一)具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無(wú)效情形；(二)提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利；(三)提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利。

第五百八十四條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

　　老胡說(shuō)法

安居方能樂業(yè)，無(wú)論是住房的剛性需求還是改善性需求，對(duì)百姓而言都是至關(guān)重要的事情。然而，在購(gòu)房過程中，個(gè)別開發(fā)商和銷售人員卻不講誠(chéng)信，嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房者的正當(dāng)權(quán)益。

從本期案例中我們可以看到，有的開發(fā)商以購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議中的格式條款惡意剝奪購(gòu)房者的主要權(quán)利，有的開發(fā)商對(duì)促銷時(shí)所作優(yōu)惠承諾在成交后卻不予兌現(xiàn)，還有的房屋銷售人員以假亂真肆意欺詐蒙騙購(gòu)房者。商品房市場(chǎng)上諸如此類的亂象，不但侵害了購(gòu)房者的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，同時(shí)也危害了經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)穩(wěn)定。

因此，司法部門、市場(chǎng)監(jiān)督管理部門、住房建設(shè)管理部門應(yīng)當(dāng)協(xié)同聯(lián)動(dòng)、相互配合，進(jìn)一步加大商品房市場(chǎng)治理力度，在健全完善相關(guān)監(jiān)管法律法規(guī)和體制機(jī)制的基礎(chǔ)上，對(duì)侵犯購(gòu)房者合法權(quán)益的行為，堅(jiān)決予以處罰。同時(shí)，我們也希望購(gòu)房者在購(gòu)房過程中增強(qiáng)辨別是非真?zhèn)蔚哪芰Γ龅嚼潇o理性，避免為了圖小便宜而吃虧上當(dāng)。　　　　胡勇

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