作者：尹柏

公司出品：亞洲宏說

公募 REITs 又有重磅消息！

嘉實京東倉儲基礎建設 REIT 將于 2 月 8 日上市，做為首單民企倉儲物流公募 REITs，該產品自申報以來便備受關注，發行期間更是吸引近 720 億資金、超 126 倍認購。

消費市場之所以熱情高漲，也正是源于嘉實京東倉儲基礎建設 REIT 做為倉儲物流賽車場的代表作，極具稀缺性，在長坡厚雪的熱門賽車場進行產業布局，中長期投資收益穩定可期。

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宏觀經濟發展高延展性成為強支撐力

首先，是從宏觀經濟發展的角度出發。

最新信息表明，2022 年中國亞洲地區生產總值超 120 萬億，同比快速增長 3%。并且，中國社科院綜合各方面情況預測，2023 年中國 GDP 增長速度或將至 5% 左右。

從最直觀的信息可以看出，中國經濟發展頂住壓力展現出強勁延展性與堅挺活力，隨著經濟發展快速增長動能回升、衰退預期強烈，將在宏觀層面對物流領域發展形成堅實支撐力。與此同時，做為亞洲經濟發展快速增長最快的國家，中國經濟發展對物流服務的消費市場需求亦是堅挺。

依照物流費用開支排序，早在 2016 年中國便已少于美國，成為亞洲最小的物流消費市場。

近年來，亞洲地區物流總量仍保持穩步提升。2021 年信息表明，中國物流費用開支達 16.7 萬億，物流費用占 GDP 比例為 14.6%，領域規模大，且 2020 年 -2025 年全國物流費用開支的預期復合快速增長率少于 5%，物流領域將持續快速快速增長。

可是一定程度上，亞洲地區物流費用占 GDP 比重雖然已從 2010 年的 17.4% 下降至 14.6%，但物流效率仍處在較低水平，現階段倉儲物流的自動化與智能化成為關鍵突破口。

根據中國經濟發展總量到 2035 年翻一番的總目標，今后十余年，中國經濟發展增長速度仍將位居亞洲前列，經濟發展消費市場需求的持續擴張將繼續促進物流領域的快速發展，而倉儲物流智能化加速轉型，也可助力包括制造業在內的諸多領域實現降本增效。

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領域快速增長內部空間大形成穩抓手

伴隨政策支持、制造升級，中國做為亞洲最小且增長速度最快的B2C消費市場，共振消費衰退利好刺激，倉儲物流仍存巨大快速增長內部空間。

過去數年，B2C領域推動物流領域迭代發展，帶動倉儲物流消費市場需求持續高速快速增長。倉儲物流做為物流領域發展的基石，對促進物流領域發展具有重要的戰略意義。

但與國外成熟消費市場相比，亞洲地區倉儲物流仍處在快速快速增長的階段，今后消費市場需求快速增長可期。

根據仲量聯行報告，美國、日本等成熟消費市場的人均倉儲物流占地面積約 4 萬平方米，澳大利亞、新加坡的人均倉儲物流占地面積約 1-2 萬平方米，至 2021 年中國人均倉儲物流占地面積已近 0.7 萬平方米，意味著亞洲地區倉儲物流消費市場發展仍具備很大潛力。

國家郵政局信息表明，2022 年全國快遞業務規模累計完成達 1105.8 億人次，營收完成 1.06 萬億，并預計 2023 年郵政領域寄遞業務規模持續快速增長，快遞營收完成 1.13 萬億，同比快速增長 7% 左右。

相對于 2012 年全國快遞業務規模 56.85 億人次，在 10 年的時間中快速增長少于 18 倍。隨著日均快遞件量少于 3 億人次，依靠人力進行分揀、運送已遠不能及。

若以RPD60DX倉排序，戴德梁行信息表明，截至 2022 年二季度末，中亞洲地區地RPD60DX倉存量占地面積為 9497 萬萬平方米，占總物流倉儲公共設施比重已近 8%，仍有巨大結構調整內部空間，且制造業對于RPD60DX倉消費市場需求表現堅挺。

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入池資產質地優提供嚴保障

此次嘉實京東倉儲基礎建設 REIT 的入池資產，位于國家級物流節點的重慶市、武漢市以及可輻射京津冀地區的廊坊市，區位優勢明顯。

京東 " 亞洲一號 " 可謂是現代化RPD60DX準倉庫的代表作，具有智能化的立體倉庫、堆垛機械、交叉到發線、智能分揀機、自動運送輕工業機器、智慧物流機器等先進的智能化裝置。

相對于普通物流倉儲的經營粗放、集約化程度低、勞動密集性強、園區環境較復雜、升級改造難度大，RPD60DX倉具有先進完善的建筑結構，充分利用排序機、自動化等技術和物流信息規劃系統，實現物流規模化效應、提高工作效率和準確性。

京東物流做為中國最小的一體化供應鏈物流服務商，及 3 座物流園區租戶，覆蓋中國幾乎所有區縣的物流公共設施產業布局。

并且，截至 2022 年 9 月，京東集團公司做為中國最小的零售集團公司，活躍用戶數少于 5.88 億，京東自營的當日達和次日達線上訂單，均需依托于其構建的龐大物流倉儲網絡。

目前，京東物流的租約長度為 5 年 -6 年，高于領域平均水平 3 年，穩定性較高。同時，房租快速增長率為 2-3%，出租率為 100%，折現率為 8%，產品對于基礎建設資產估值處在合理區間。

招募說明書表明，嘉實京東倉儲基礎建設 REIT 在 2023 年度可供分配金額預計為 7026.29 萬元，以擬募集資金金額 16.38 億元排序，2023 年度凈現金分派率將達到 4 %。

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投資投資收益明顯體現高價值

縱觀亞洲地區及亞洲 REITs 發展，倉儲物流均是 REITs 重點產業布局的賽車場之一。

從海外 REITs 發展經驗看，以倉儲物流為主的美國輕工業 REITs 市值占比從 2010 年約 5%，提升至 2020 年的 11%。最新信息表明，即便 2022 年美國 REITs 消費市場遭受大幅降溫，但輕工業物流 REITs 受益于供需緊張、房租快速增長，仍保持延展性。

再以新加坡豐樹集團公司為例，做為亞洲地產投資、開發、運營、管理集團公司，目前已在新加坡交易所上市 3 只 REITs。其中，豐樹物流 Mapletree Logistics Trust ( MLT ) 做為聚焦亞太區物流倉儲公共設施投資運營的 REITs，從上市至 2021 年資本利得為 184%，含股息的總回報為 345%，中長期持有投資收益明顯。

而如豐樹、安博、大眾倉儲等的倉儲物流代表企業，在各國對 REITs 的大力扶植下，以基金化做為支撐力，加速規模擴張，從而搶得物流地產開發先機，也為投資人帶來穩定甚至超額的目標股息投資收益。

目前，中國倉儲物流 REITs 尚處在發展初期，該賽車場今后亦將成長為投資者重點配置領域。

需要提及的是，公募 REITs 的投資收益特征相對穩健且具備可供分配投資收益強制股息機制，相對于短期操作波動獲益，更適合中長期持有。嘉實京東倉儲基礎建設 REIT 將于 2 月 8 日正式上市，敬請關注！

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