樂居財經(jīng) 徐迪 2月8日，仲量聯(lián)行發(fā)布研報，深度闡釋北京物流商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)市場提速對消費(fèi)市場格局的影響。

??報告稱，最近二十年間，北京物流商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)市場因供應(yīng)不足疊加市場需求旺盛，而中長期維持供不應(yīng)求勢頭。即便近五年全國經(jīng)濟(jì)承壓、消費(fèi)市場波動加大，北京物流商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)市場仍連年逆勢增長。2022年，北京市迎了二十年來首次大批土拍沖高，在今后五年，物流商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)市場將迎大規(guī)模供應(yīng)沖高，將淪為二十年來最重要的轉(zhuǎn)捩點(diǎn)，充分釋放被中長期抑制的市場需求發(fā)展?jié)摿Α?/p>

??大規(guī)模沖高將超越發(fā)展難題，增添大興機(jī)場和平谷兩個全新子消費(fèi)市場

??自2016年以來，北京物流工業(yè)用地一直較為短缺，倉儲工程項目供應(yīng)受到極大限制，供不應(yīng)求是消費(fèi)市場主旋律。全區(qū)近二十年入市追加供應(yīng)僅150余萬平方米，80%以上為2014年前拍得地塊所開發(fā)，土地短缺與較長的施工期大幅下滑了規(guī)模擴(kuò)張的進(jìn)程，進(jìn)一步壓縮了北京消費(fèi)市場的承載發(fā)展?jié)摿Α?/p>

??2022年，北京市迎了二十年來首次大批土拍沖高，至今成交的非保倉儲工業(yè)用地大于最近二十年成交規(guī)模的總和。供應(yīng)資金缺口造成的消費(fèi)市場規(guī)模躍遷難題現(xiàn)狀有望超越，在兩到五年新工程項目開發(fā)施工期的等待后，追加供應(yīng)將會迅速承接消費(fèi)市場中被壓抑的市場需求。

??預(yù)計2023-2025年將有123萬平方米的追加供應(yīng)入市，約為北京現(xiàn)階段物流商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)市場總規(guī)模的50%。大規(guī)模供應(yīng)大潮分布全區(qū)，并發(fā)展出兩個新興物流子消費(fèi)市場——大興機(jī)場（BDIA）和平谷，將在今年進(jìn)入發(fā)展孕育期。2022年新拍出的四宗W1類物流工業(yè)用地，全部集中在這兩個子消費(fèi)市場，其中109，209萬平方米位于大興區(qū)禮賢鎮(zhèn)，其余的173，417萬平方米位于京平公轉(zhuǎn)鐵綜合物流交通樞紐產(chǎn)業(yè)園。根據(jù)政策總體規(guī)劃，今后還將有更多物流工業(yè)用地在大興和平谷持續(xù)沖高，逐步緩解北京供需矛盾，以更多優(yōu)質(zhì)物流倉儲空間填補(bǔ)產(chǎn)業(yè)發(fā)展市場需求。

??大興機(jī)場子消費(fèi)市場依托其豐富的航空運(yùn)輸資源與京內(nèi)市場需求儲備，將對標(biāo)順義空港（BALP）子消費(fèi)市場，淪為全區(qū)高端子消費(fèi)市場之一。做為政府總體規(guī)劃中的國際性物流交通樞紐，順豐、京東等主流開發(fā)商早在2021年就開始布局BDIA，現(xiàn)階段順豐華北智慧物流總部基地和京東5G智能物流園即將完工入市。原BALP子消費(fèi)市場部分物流租戶為滿足新航線業(yè)務(wù)需要，已將部分倉儲點(diǎn)南遷，淪為BDIA首批獲批市場需求。

??平麥子消費(fèi)市場將依附于 “公鐵水航”多式聯(lián)運(yùn)的特色交通優(yōu)勢和國家政策支持，逐漸發(fā)展淪為最具價格競爭優(yōu)勢的子消費(fèi)市場。做為首都政策總體規(guī)劃中的物流高地，今后的供應(yīng)波峰核心，平麥子消費(fèi)市場現(xiàn)在雖規(guī)模尚小，但以普洛斯、京東、東久新宜為代表的等11家頭部物流企業(yè)已在2022年于平谷區(qū)簽約獲批。總投資額達(dá)到304億元，占地面積約190萬平方米，多個早期拿地的工程項目現(xiàn)階段已處于在建狀態(tài)。預(yù)計平麥子消費(fèi)市場的承載力、吸引力、影響力將在今后五年迅速形成規(guī)模，以低房租、高服務(wù)品質(zhì)淪為北京物流商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)市場極具競爭優(yōu)勢的區(qū)域。

??消費(fèi)市場提速后招攬力依然迅猛，遠(yuǎn)期將再次出現(xiàn)供不應(yīng)求

??中短期內(nèi)，北京物流商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)市場提速會給環(huán)京帶中緊靠北京的部分物流工程項目增添一定空置壓力，但仲量聯(lián)行認(rèn)為2023-2025年的大規(guī)模供應(yīng)大潮結(jié)束后，北京仍然會維持供不應(yīng)求勢頭。

??做為經(jīng)濟(jì)規(guī)模較大的一線城市，北京物流商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)市場具備迅猛的自生市場需求儲備與廣闊的發(fā)展空間。做為與北京市場需求總規(guī)模相似的城市，上海的物流商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)市場總規(guī)模現(xiàn)階段約為756萬左右，空置為9.6%。提速后，北京物流商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)市場總規(guī)模預(yù)計將達(dá)到約393萬，也僅為上海現(xiàn)有規(guī)模的51.98%。上海的發(fā)展經(jīng)驗證明，即使在提速后，北京物流商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)市場仍有非常大的資金缺口。從中長期上看，市場需求在保證北京高質(zhì)量發(fā)展的同時，依然會外溢到環(huán)京帶中天津、廊坊等城市。

??仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“整體上看，雖然追加供應(yīng)規(guī)模較大，但北京凈招攬量一直維持在較高水平，最近五年追加供應(yīng)和凈招攬量始終維持在5:4左右，根據(jù)以往的數(shù)據(jù)上看，新工程項目預(yù)計將在一年內(nèi)被快速去化，不會給消費(fèi)市場增添中長期壓力，空置在今后五年將維持10%以下的健康水平。”

??從細(xì)分子消費(fèi)市場上看，因為追加供應(yīng)主要集中在新區(qū)域，所以不會與幾個現(xiàn)有功能各具特色的核心子消費(fèi)市場產(chǎn)生顯著競爭。各子消費(fèi)市場在今后將會維持健康發(fā)展步調(diào)，整體房租在今后五年將維持增長勢頭，只是處于規(guī)模消納期內(nèi)的全區(qū)房租增幅將略有下滑。

??米陽認(rèn)為：“提速將給北京物流消費(fèi)市場增添巨大的存量機(jī)會，釋放之前被有限的供應(yīng)所抑制的迅猛市場需求，在短期內(nèi)改變現(xiàn)有消費(fèi)市場格局。眾多新工程項目的入市在提高全區(qū)倉儲服務(wù)水平，帶動房租上漲的同時，也將為投資消費(fèi)市場增添更多可選物流標(biāo)的，吸引存量資金入市，進(jìn)一步促進(jìn)北京物流商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)市場蓬勃發(fā)展。我們相信2023年不僅是北京物流商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)市場的重要轉(zhuǎn)捩點(diǎn)，也是這座超一線城市在物流領(lǐng)域的新起點(diǎn)。”

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