二手房議價空間計算公式（二手議價空間增大樓市年底沖刺提前發力）

時間：2023-02-17 16:50:11來源：food欄目：物流新聞閱讀：

　　四季度通常是房企年終業績的沖刺季，去年也不例外。特別在去年“雙11”的營銷結點也更為受到重視，能看見，相比往屆以賣點居多，去年房價“雙11”的漲價優惠更為具體。業內則表示，月底的沖刺已經提前開啟，月底房企資金回籠市場需求迫切，將會推出多種營銷組合思路。時下的消費市場行情下，除了漲價漲價，更須要的是提升工程項目品質和服務，進一步增強買房人自信心。對購房者而言，在消費市場選擇更多，價格回歸理性的情況下，也能根據自身情況，尋找適合的工程項目。

　　漲價分化優惠降幅明顯減小

　　近期，各房企和“雙11”營銷相關的買房節已開展起來。相比往屆，“雙11”線上直播搞得熱鬧，漲價變成賣點，去年的“雙11”優惠變得更為具體。

　　一向重視線上營銷的貝殼找房廣州站將聯動廣佛肇3城，號召越秀、中海、保利、中建、萬科、金地商置等開發商，集結500個樓盤，一起開啟“嗨購11·11”新房節。招商蛇口廣州公司計劃全城派送1111份大禮包、金地廣州特批111套最低價商品房、龍湖集團旗下廣佛地區參與“雙11”買房節的工程項目超10個……能看見，各大房企推出的買房節優惠從9.8、9.9折到最低價，還有低價秒殺等各種形式，漲價降幅明顯減小。除了新工程項目打折外還有車位使用權和物業管理費等成交量優惠。

　　不過，也有房企則表示，由于前期漲價已沒有太多空間，“雙11”的漲價只是常規漲價。

　　對消費市場漲價降幅明顯減小的行情，中指研究所華南大區總經理、華南城市研究會副會長、中國城市經濟學會房地產專業委員會會員張化學則表示，去年以來，其實扶持政策不斷，信貸環境持續寬松，特別現階段房貸利率也處于低位水平，但消費市場自信心恢復正常肯定有個過程。雖然多個工程項目利用“雙11”進行漲價沖刺，但買房人的繼續觀望情緒將對消費市場成交量帶來一定影響。

　　貝殼研究所廣州分院院長李茂喆則則表示，預計后續兩個月特別是“雙11”營銷結點部分工程項目應該還是會繼續漲價，希望進一步增強消費市場、用戶自信心，從而助推后續成交量持續回暖。

　　從現階段的消費市場行情來看，消費市場并不缺用戶，漲價漲價肯定是推動消費市場成交量最直接的思路，除此之外房企現階段普遍會小步快跑，針對用戶市場需求推出相匹配的商品房，以保障去化。同時，房企通過渠道或其他方式擴大拓客也是標準動作。

　　月底消費市場預計恢復正常工作力度相對平穩

　　有房企負責人對記者則表示，除了漲價，更須要加強服務，不須要轉變用戶對行業的看法，但須要進一步增強買房人對工程項目的自信心。因此，能看見不少工程項目提升接待體驗，提高到訪用戶的轉化率，展示商業配套、工地、交付能力，提供賣一買一幫助、無條件退房承諾等各種服務，讓買房人獲得更多保障感。

　　接下來的兩個月，作為房價月底沖刺的關鍵時刻，張化學則表示，去年以來受消費市場影響比較大的主要以外圍剛需等居多，個別樓盤已采取主動漲價漲價售，市中心及市郊的改善盤多以穩價銷售。在房地產行業中，漲價銷售思路是把雙刃劍，會帶來一定的影響，但在現階段背景下，房企采用一定的漲價思路，也有利于加快買房人入市的步伐。

　　現階段，對房價成交量影響比較大的因素主要包括買房人自信心以及房地產消費市場預期等，月底開發商在業績壓力下，將進一步加大營銷工作力度，不排除通過漲價思路助推消費市場成交量。

　　李茂喆則認為，時下消費市場助推成交量最直接的兩個因素就是供應和漲價，雖然現階段消費市場庫存量相對增多，但推新貨對買房人來說還是會引起關注，其次漲價是最能化解用戶繼續觀望情緒的因素。從去年的具體情況來看，一些營銷結點，比如五一、端午、618等在供應、漲價的刺激之下還是能助推成交量。去年最后兩個月和明年初大體上消費市場還是會呈現一定上升恢復正常走勢，不過從現階段的情況來看恢復正常的工作力度依舊不會特別大，相對平穩。

　　熱情待修復二手貨供給量減小

　　進入第四季度，一直以來表現較“穩”的廣州二手貨房消費市場，在原本應該成交量較為活躍的10月份出現了下滑。業內則表示，現階段購房者對價格走勢、置業成本是否會進一步下降等持繼續觀望態度是最主要的原因。不過，對自住氛圍濃厚的廣州二手貨消費市場而言，消費市場仍然是以穩居多小幅調整。當然，有著較為緊迫置換市場需求的業主，則須要在放售時花更多的心思了。

　　從數據上看，時下的二手貨成交量仍然處在低位調整之中。根據廣州市房地產行業協會剛公布的10月份數據，廣州市二手貨房住宅整體網簽宗數和面積分別為6626宗和66.41萬平方米。

　　對此，合富研究所高級分析師梁燕明則表示，二手貨房市無法脫離房地產消費市場的整體行情，現階段買房人的置業熱情仍然有待修復。同時，梁燕明指出，一手消費市場較大降幅的優惠進一步對有限的客源形成分流。“市郊、外圍區域的一手樓現在優惠較多，性價比凸顯，而這一部分針對的剛需人群剛好是市區大部分二手貨房的主流客群，使二手貨消費市場成交量更困難。”

　　成交量難度的加大使得現階段二手貨房業主心態偏弱。據介紹，現階段二手貨房供給量已經上升到6%，而去年上半年的最低值約為3%。不過，梁燕明同時則表示，廣州二手貨消費市場的自住氛圍濃厚，放售賣家也以置換市場需求居多，因此出現更大幅漲價的可能性并不大。

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