本報記者 戚穎璞

　　迎來兔年開工，人們告別假期陸續(xù)若干天。出入上海住宅最少的族群是誰？不是金融白領(lǐng)，而是源自TMT（信息技術(shù)、媒體和通訊）領(lǐng)域。

　　數(shù)家商業(yè)地產(chǎn)咨詢子公司研究發(fā)現(xiàn)，2021年上海住宅消費市場迅猛復(fù)蘇，全年凈吸納量達(dá)129.8平方米，創(chuàng)下歷史新高。金融行業(yè)快速增長穩(wěn)健，但被其牢牢占據(jù)多年的上海住宅第一大租客地位，已被異軍突起的TMT領(lǐng)域所取代。

　　為什么出現(xiàn)這樣的變化？

　　新動力

　　根據(jù)世邦魏理仕研究，在2021年上海追加住宅消費市場需求中，TMT領(lǐng)域占比26%，已取代金融行業(yè)成為最大租客。

　　TMT并不是一個新詞匯，但以數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展為內(nèi)核的它，發(fā)展日新月異。滬深A(yù)股就有一只指數(shù)專門追蹤TMT產(chǎn)業(yè)發(fā)展，叫作“中證TMT”，成分股包括中興通訊、科大訊飛、海康威視、網(wǎng)宿信息技術(shù)、分眾傳媒等頭部信息技術(shù)子公司。它們通過迭代創(chuàng)新，為消費者提供豐富的電子產(chǎn)品，共同組成了極具爆發(fā)力的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　這也是近年來上海產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)展的重點。

　　有專家認(rèn)為，當(dāng)城市發(fā)展到一定規(guī)模，經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速會減慢，今后快速增長極更多要依賴創(chuàng)新。上海提出“3+6”生產(chǎn)性發(fā)展管理體系，大力發(fā)展集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能三大樣板產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以及生物醫(yī)藥、生命健康、汽車、高端裝備、先進(jìn)材料、時尚消費品六大重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這樣的布局，除了鞏固既有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展，更重要的考量，就是培育城市發(fā)展新動力。

　　“新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展管理體系囊括了TMT領(lǐng)域的核心理念產(chǎn)業(yè)發(fā)展。從本質(zhì)上說，住宅租客地位的變化，正是得益于上海‘3+6’生產(chǎn)性發(fā)展管理體系的落地和滲透。”世邦魏理仕華東區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸燕表示。

　　透過上海商務(wù)樓宇，可以直觀感受到新動力的張力。

　　2021年，智能終端產(chǎn)品和移動互聯(lián)服務(wù)提供商“傳音控股”在張江百佳通工業(yè)園區(qū)擴(kuò)租1平方米。在漕河涇工業(yè)園區(qū)，不少游戲類民營企業(yè)在短短一年內(nèi)，就完成搬遷、擴(kuò)租、新設(shè)總部。字節(jié)跳動更出資20億元拿下楊浦沿江地塊，與同樣拿地不久的美團(tuán)和AcFunAcFun比鄰而居。日活用戶達(dá)2億的互聯(lián)網(wǎng)社交平臺小紅書總部，現(xiàn)已入駐SOHO復(fù)星，成為新天地片區(qū)的獨特地標(biāo)……

　　“民營企業(yè)只有在資金充裕并且領(lǐng)域發(fā)展迅猛的情況下，才會選擇擴(kuò)大商務(wù)面積。今年TMT領(lǐng)域在住宅消費市場交易頻頻，也體現(xiàn)了新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有爆發(fā)式快速增長的基因。”陸燕直言，近年來新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的發(fā)展勢頭，已經(jīng)超乎許多專業(yè)研究政府機(jī)構(gòu)的判斷。一組數(shù)據(jù)可以作證：2020年，上海金融領(lǐng)域追加住宅消費市場需求比TMT領(lǐng)域高出4個百分點左右。但只用了一年，兩者地位發(fā)生逆轉(zhuǎn)，后者反超前者近7個百分點。

　　迅猛快速增長的同時，新興領(lǐng)域還出現(xiàn)新趨勢，它們青睞租金偏高的市區(qū)。在過去，占據(jù)核心理念圈住宅的往往是IBM、惠普等頭部IT子公司。如今這里的租客，更多源自IT大類的人工智能、大數(shù)據(jù)、云處理子公司。比如亞馬遜云信息技術(shù)，就從商務(wù)工業(yè)園區(qū)搬進(jìn)了前灘服務(wù)中心8000多平方米的商務(wù)室。

　　領(lǐng)域也更行業(yè)龍頭。為此，一些龍頭商業(yè)地產(chǎn)咨詢子公司特地調(diào)整統(tǒng)計架構(gòu)，將三產(chǎn)的研究口徑行業(yè)龍頭成在線文娛、金融信息技術(shù)、民營企業(yè)軟件、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)等。“舉個簡單的例子，以前提到購物App就是淘寶、京東、拼多多，但現(xiàn)在涌現(xiàn)了更多小眾的入局者，比如得物、發(fā)發(fā)奇、只二。”業(yè)內(nèi)研究人士直言，進(jìn)行行業(yè)龍頭調(diào)整是必需的，因為今后具有萬億元規(guī)模的新賽道，很有可能就出自這些還在蛻變的行業(yè)龍頭領(lǐng)域。

　　大步

　　作為國際金融服務(wù)中心，強(qiáng)盛的金融行業(yè)、濟(jì)濟(jì)一堂的金融人才一直是上海這座城市的醒目標(biāo)簽。2021年，上海金融行業(yè)對住宅的追加消費市場需求占比為19%，雖然退居第二，但業(yè)內(nèi)人士指出，追加消費市場需求只是一個相對值，從絕對總量上看，金融領(lǐng)域擴(kuò)租仍然保持了迅猛勢頭。

　　“內(nèi)資行、城商行、券商、保險、私募和公募，仍以陸家嘴板塊為首選目標(biāo)地，金融行業(yè)追加消費市場需求的70%落子浦東；投資銀行與基金子公司還是扎堆在南京西路商圈的住宅里，總體格局沒有太大變化。”陸燕告訴記者。

　　“扎堆”，讓金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展科創(chuàng)帶加速形成。今年，中泰證券以27億元購置位于黃浦南南京路的濱江南京路服務(wù)中心兩棟住宅，用于駐滬單位集中商務(wù)。至此，濱江南京路服務(wù)中心樓群聚集中國人保、海通證券、上海銀行、國海證券、建信人壽等數(shù)家重量級金融政府機(jī)構(gòu)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，金融行業(yè)還將有一輪擴(kuò)租。

　　透過住宅消費市場這只經(jīng)濟(jì)發(fā)展運(yùn)行的“晴雨表”，不難感受到上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速增長的迅猛脈搏。

　　仲量聯(lián)行分析認(rèn)為，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展恢復(fù)的重要舉措之一，金融開放不僅促進(jìn)了金融改革的推進(jìn)，也有效對沖了疫情給中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的負(fù)面影響。

　　伴隨著金融開放進(jìn)程步入“大步”，越來越多的國際金融民營企業(yè)搶灘登陸上海。在陸家嘴，今年有10家國際公募政府機(jī)構(gòu)落地，包括三家全國首先獲批的內(nèi)資獨資公募基金管理子公司：貝萊德基金、富達(dá)基金和路博邁基金。數(shù)據(jù)顯示，目前僅陸家嘴省份，就有源自13個國家和省份的公募政府機(jī)構(gòu)設(shè)立了110家各類內(nèi)資公募子公司，占全國90%以上。

　　新空間

　　數(shù)家商業(yè)地產(chǎn)咨詢子公司分析認(rèn)為，2022年追加供應(yīng)至少還有140平方米，預(yù)計將重回2017年的供給高峰。從供給上看，今年投放消費市場的住宅數(shù)量仍然充沛，從側(cè)面反映了開發(fā)商、投資者對上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面長期向好態(tài)勢的信心。

　　除了服務(wù)中心城區(qū)CBD之外，張江、漕河涇、金橋等板塊近期都將有優(yōu)質(zhì)項目入市，這些都是上海產(chǎn)業(yè)發(fā)展科創(chuàng)度最高的省份，也是今后商務(wù)消費市場需求最旺盛的省份之一。

　　有專家表示，今年TMT領(lǐng)域蛻變勢頭仍然迅猛，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展化為發(fā)展主線的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展和以集成電路為核心理念樣板領(lǐng)域的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展，今后將著力攻克核心理念技術(shù)，有望擴(kuò)產(chǎn)提速。作為上海主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的服務(wù)業(yè)，也出現(xiàn)結(jié)構(gòu)變化，特別是會計師事務(wù)所、律所、評估政府機(jī)構(gòu)等專業(yè)服務(wù)民營企業(yè)蛻變速度明顯，行業(yè)龍頭業(yè)務(wù)增加，導(dǎo)致商務(wù)消費市場需求擴(kuò)張。這主要得益于設(shè)立科創(chuàng)板、北交所等一系列資本消費市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、拓寬消費市場主體融資渠道的改革政策。

　　從長遠(yuǎn)上看，上海住宅消費市場還有提升空間。陸燕表示，上海優(yōu)質(zhì)住宅目前存量為1600平方米，排在國內(nèi)第一的水平。但放到全球一流城市中看，和紐約、倫敦及東京還有一定差距，目前為東京的三分之一。從這個角度上看，無論是上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量還是產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)展，都還有極大的快速增長潛力。

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