上海寫字樓數量多少（進出上海寫字樓最多的群體是誰？）

時間：2023-02-24 06:54:46來源：food欄目：物流新聞閱讀：

　　本報記者戚穎璞

　　迎來兔年開工，人們告別假期陸續若干天。出入上海住宅最少的族群是誰？不是金融白領，而是源自TMT（信息技術、媒體和通訊）領域。

　　數家商業地產咨詢子公司研究發現，2021年上海住宅消費市場迅猛復蘇，全年凈吸納量達129.8平方米，創下歷史新高。金融行業快速增長穩健，但被其牢牢占據多年的上海住宅第一大租客地位，已被異軍突起的TMT領域所取代。

　　為什么出現這樣的變化？

　　新動力

　　根據世邦魏理仕研究，在2021年上海追加住宅消費市場需求中，TMT領域占比26%，已取代金融行業成為最大租客。

　　TMT并不是一個新詞匯，但以數字經濟發展為內核的它，發展日新月異。滬深A股就有一只指數專門追蹤TMT產業發展，叫作“中證TMT”，成分股包括中興通訊、科大訊飛、海康威視、網宿信息技術、分眾傳媒等頭部信息技術子公司。它們通過迭代創新，為消費者提供豐富的電子產品，共同組成了極具爆發力的新興產業發展。

　　這也是近年來上海產業發展發展的重點。

　　有專家認為，當城市發展到一定規模，經濟發展增速會減慢，今后快速增長極更多要依賴創新。上海提出“3+6”生產性發展管理體系，大力發展集成電路、生物醫藥、人工智能三大樣板產業發展，以及生物醫藥、生命健康、汽車、高端裝備、先進材料、時尚消費品六大重點產業發展。這樣的布局，除了鞏固既有優勢產業發展，更重要的考量，就是培育城市發展新動力。

　　“新的產業發展管理體系囊括了TMT領域的核心理念產業發展。從本質上說，住宅租客地位的變化，正是得益于上海‘3+6’生產性發展管理體系的落地和滲透。”世邦魏理仕華東區研究部負責人陸燕表示。

　　透過上海商務樓宇，可以直觀感受到新動力的張力。

　　2021年，智能終端產品和移動互聯服務提供商“傳音控股”在張江百佳通工業園區擴租1平方米。在漕河涇工業園區，不少游戲類民營企業在短短一年內，就完成搬遷、擴租、新設總部。字節跳動更出資20億元拿下楊浦沿江地塊，與同樣拿地不久的美團和AcFunAcFun比鄰而居。日活用戶達2億的互聯網社交平臺小紅書總部，現已入駐SOHO復星，成為新天地片區的獨特地標……

　　“民營企業只有在資金充裕并且領域發展迅猛的情況下，才會選擇擴大商務面積。今年TMT領域在住宅消費市場交易頻頻，也體現了新興產業發展具有爆發式快速增長的基因。”陸燕直言，近年來新興產業發展的發展勢頭，已經超乎許多專業研究政府機構的判斷。一組數據可以作證：2020年，上海金融領域追加住宅消費市場需求比TMT領域高出4個百分點左右。但只用了一年，兩者地位發生逆轉，后者反超前者近7個百分點。

　　迅猛快速增長的同時，新興領域還出現新趨勢，它們青睞租金偏高的市區。在過去，占據核心理念圈住宅的往往是IBM、惠普等頭部IT子公司。如今這里的租客，更多源自IT大類的人工智能、大數據、云處理子公司。比如亞馬遜云信息技術，就從商務工業園區搬進了前灘服務中心8000多平方米的商務室。

　　領域也更行業龍頭。為此，一些龍頭商業地產咨詢子公司特地調整統計架構，將三產的研究口徑行業龍頭成在線文娛、金融信息技術、民營企業軟件、互聯網服務等。“舉個簡單的例子，以前提到購物App就是淘寶、京東、拼多多，但現在涌現了更多小眾的入局者，比如得物、發發奇、只二。”業內研究人士直言，進行行業龍頭調整是必需的，因為今后具有萬億元規模的新賽道，很有可能就出自這些還在蛻變的行業龍頭領域。

　　大步

　　作為國際金融服務中心，強盛的金融行業、濟濟一堂的金融人才一直是上海這座城市的醒目標簽。2021年，上海金融行業對住宅的追加消費市場需求占比為19%，雖然退居第二，但業內人士指出，追加消費市場需求只是一個相對值，從絕對總量上看，金融領域擴租仍然保持了迅猛勢頭。

　　“內資行、城商行、券商、保險、私募和公募，仍以陸家嘴板塊為首選目標地，金融行業追加消費市場需求的70%落子浦東；投資銀行與基金子公司還是扎堆在南京西路商圈的住宅里，總體格局沒有太大變化。”陸燕告訴記者。

　　“扎堆”，讓金融產業發展科創帶加速形成。今年，中泰證券以27億元購置位于黃浦南南京路的濱江南京路服務中心兩棟住宅，用于駐滬單位集中商務。至此，濱江南京路服務中心樓群聚集中國人保、海通證券、上海銀行、國海證券、建信人壽等數家重量級金融政府機構。業內普遍認為，金融行業還將有一輪擴租。

　　透過住宅消費市場這只經濟發展運行的“晴雨表”，不難感受到上海經濟發展快速增長的迅猛脈搏。

　　仲量聯行分析認為，作為經濟發展恢復的重要舉措之一，金融開放不僅促進了金融改革的推進，也有效對沖了疫情給中國經濟發展帶來的負面影響。

　　伴隨著金融開放進程步入“大步”，越來越多的國際金融民營企業搶灘登陸上海。在陸家嘴，今年有10家國際公募政府機構落地，包括三家全國首先獲批的內資獨資公募基金管理子公司：貝萊德基金、富達基金和路博邁基金。數據顯示，目前僅陸家嘴省份，就有源自13個國家和省份的公募政府機構設立了110家各類內資公募子公司，占全國90%以上。

　　新空間

　　數家商業地產咨詢子公司分析認為，2022年追加供應至少還有140平方米，預計將重回2017年的供給高峰。從供給上看，今年投放消費市場的住宅數量仍然充沛，從側面反映了開發商、投資者對上海經濟發展基本面長期向好態勢的信心。

　　除了服務中心城區CBD之外，張江、漕河涇、金橋等板塊近期都將有優質項目入市，這些都是上海產業發展科創度最高的省份，也是今后商務消費市場需求最旺盛的省份之一。

　　有專家表示，今年TMT領域蛻變勢頭仍然迅猛，以產業發展化為發展主線的生物醫藥產業發展和以集成電路為核心理念樣板領域的生物醫藥產業發展，今后將著力攻克核心理念技術，有望擴產提速。作為上海主導產業發展的服務業，也出現結構變化，特別是會計師事務所、律所、評估政府機構等專業服務民營企業蛻變速度明顯，行業龍頭業務增加，導致商務消費市場需求擴張。這主要得益于設立科創板、北交所等一系列資本消費市場服務實體經濟發展、拓寬消費市場主體融資渠道的改革政策。

　　從長遠上看，上海住宅消費市場還有提升空間。陸燕表示，上海優質住宅目前存量為1600平方米，排在國內第一的水平。但放到全球一流城市中看，和紐約、倫敦及東京還有一定差距，目前為東京的三分之一。從這個角度上看，無論是上海經濟發展總量還是產業發展發展，都還有極大的快速增長潛力。

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