記者 徐冠英

　　安家就可以安康，也就可以幫城市取悅專業(yè)人才。“二三”期間，我市方案追加58萬臺（間）住房出租商品房，為新市民、年輕人化解“買得起房、租不好房”的煩惱。

　　住房出租商品房管理制度，是國家繼廉租房商品房管理制度、經(jīng)濟適用商品房管理制度、公共出租商品房管理制度之后，新推出的一項商品房確保管理制度。住房出租商品房，是“二三”時期商品房建設(shè)的重點任務(wù)。12月27日，省住建委舉行新聞發(fā)布會，解讀近日印發(fā)的《省中央政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展住房出租商品房的實行意見》。

　　不設(shè)總收入門檻，大戶型、低租金

　　住房出租商品房主要解決城市符合條件的新市民、年輕人等族群的商品房困難問題，優(yōu)先確保其中從事基本公共服務(wù)行業(yè)的商品房困難族群。省住建委商品房確保與商品房改革處處長唐宏彬介紹，“新市民”主要指非戶口人口數(shù)，“年輕人”主要是新落戶的新就業(yè)大學(xué)生。住房出租商品房對新市民、年輕人不設(shè)總收入線門檻，主要考慮在本地?zé)o房。

　　住房出租商品房直指定居“痛點”。2020年，我市人口數(shù)城鎮(zhèn)化率達(dá)73.4%。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速、流動人口規(guī)模擴大，大量新市民涌向城市，城市特別是大城市商品房價格普遍偏高。調(diào)查顯示，我市約70%的新市民和年輕人在消費市場租房定居，但消費市場出租商品房的結(jié)構(gòu)性供需錯配明顯，主要表現(xiàn)為大戶型、低租金、新市民與年輕人就業(yè)較為集中的中心城區(qū)的房源供不應(yīng)求。此外，商品房出租民營企業(yè)運營的出租期較長且穩(wěn)定的房源不足5%，而大量個人出租房源的平均租期僅為8個月，出租關(guān)系不穩(wěn)定。

　　住房出租商品房以建筑面積不超過70平方米的大戶型居多，并且具有“低租金”的特點。我市實行意見確認(rèn)，住房出租商品房的租金應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)消費市場出租商品房的租金。在此前提下，由各地根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況確認(rèn)租金標(biāo)準(zhǔn)。唐宏彬告訴記者，這主要是考慮到住房出租商品房投資運營民營民營企業(yè)較多，有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、機關(guān)團體機關(guān)、工業(yè)園區(qū)及民營企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)民營企業(yè)、商品房出租民營企業(yè)以及中央政府平臺公司等各類消費市場民營民營企業(yè)，確認(rèn)租金標(biāo)準(zhǔn)必須兼顧“租戶可承擔(dān)”和“民營企業(yè)可持續(xù)”兩方面的因素。由于消費市場民營民營企業(yè)享受了住房出租商品房的優(yōu)惠政策，其提供的住房出租商品房租金必須低于消費市場租金，但如果租金規(guī)定過低，消費市場民營民營企業(yè)不能盈利甚至虧損，將不會從事住房出租商品房的建設(shè)和運營。機關(guān)團體機關(guān)自建、面向本機關(guān)職工定向供應(yīng)的住房出租商品房，工業(yè)園區(qū)建設(shè)、面向園區(qū)民營企業(yè)職工供應(yīng)的住房出租商品房，中央政府平臺公司建設(shè)的專業(yè)人才公寓等，其租金可以更低一些，甚至作為員工福利象征性收取或不收取租金。

　　建立新商品房確保體系的 重要內(nèi)容

　　自2007年國家確認(rèn)大規(guī)模實行商品房確保以來，我市累計建設(shè)公共出租商品房（含廉租房商品房）56.69萬臺，經(jīng)濟適用商品房49.56萬臺，共有產(chǎn)權(quán)商品房1.26萬臺，發(fā)放商品房出租補貼40多萬戶，城鎮(zhèn)低保戶、低總收入、中等西大總收入商品房困難家庭成員基本實現(xiàn)應(yīng)保盡保；全市累計實行各類城中村改造272.6萬臺，800多萬定居在城中村的城鎮(zhèn)家庭成員“出棚進(jìn)樓”。到2020年底，全市城鎮(zhèn)人口數(shù)住房商品房覆蓋率為26.06%，城鎮(zhèn)人均商品房建筑面積達(dá)48.3平方米。

　　省住建委副廳長范信芳介紹，多年以來，我市商品房確保的重點是城鎮(zhèn)戶口低保戶、低總收入、中等西大總收入商品房困難家庭成員，對新市民、年輕人確保力度有限。強化對新市民、年輕人等族群的商品房確保，拓展了商品房確保供給民營民營企業(yè)和渠道，促進(jìn)商品房確保對象從以戶口家庭成員居多轉(zhuǎn)向覆蓋城鎮(zhèn)人口數(shù)。大力發(fā)展住房出租商品房，有助于推動我市建立捷伊商品房管理制度，有助于我市加快完善以公租房、住房出租商品房和共有產(chǎn)權(quán)商品房為民營民營企業(yè)的商品房確保體系。

　　今年5月，住建部確認(rèn)全國40個重點發(fā)展住房出租商品房的城市，包括我市南京、蘇州、無錫、常州、南通。這5個城市申報2021年住房出租商品房建設(shè)方案95639套（間），約為全國方案的1/10。至11月底，5個城市都完成方案任務(wù)，一共開工建設(shè)住房出租商品房95708套（間）。

　　省內(nèi)各地對新市民、年輕人的商品房需求，以及增量農(nóng)地和增量住宅初步摸底調(diào)查后，我市確認(rèn)并上報58萬臺（間）的“二三”住房出租商品房發(fā)展目標(biāo)。其中，2022年方案新開工（籌集）14.8萬臺（間）、基本建成7.3萬臺（間）。

　　我市還要求“二三”期間，南京、蘇州作為我市人口凈流入最多的兩個大城市，追加住房出租商品房占追加商品房供應(yīng)總量的比例力爭達(dá)到30%。總而言之，通過大力發(fā)展住房出租商品房，到“二三”末有效緩解全市城市商品房出租消費市場結(jié)構(gòu)性供需矛盾，使新市民、年輕人商品房困難得到明顯改善。

　　加大政策支持，吸引多民營民營企業(yè)投資

　　不同于以往的商品房確保以中央政府投入居多，住房出租商品房管理制度注重引導(dǎo)多方參與投資和運營，實現(xiàn)多民營民營企業(yè)投資、多渠道供給、多方式確保。由于建設(shè)和運營出租商品房投入大、回報周期長，社會資本積極性較低，我市在農(nóng)地、審批流程、補助資金、稅費、金融、民用水電氣等方面明確了一系列支持政策。

　　國家和省中央政府明確，以增量農(nóng)地和增量住宅居多，建設(shè)住房出租商品房，這意味著什么？省住建委商品房確保與商品房改革處副處長黃清解釋，房地產(chǎn)開發(fā)民營企業(yè)一般只愿意建房出售，而不愿意建房出租。利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地和工業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)，農(nóng)地可以不花錢或花少量的錢；利用機關(guān)團體機關(guān)自有閑置農(nóng)地和非定居增量住宅建設(shè)，不補交農(nóng)地價款，農(nóng)地也不用花錢。這些政策支持力度大、含金量高，能夠極大地降低住房出租商品房的建設(shè)成本，結(jié)合稅費減免和民用水電氣等優(yōu)惠政策，讓消費市場民營民營企業(yè)愿意從事住房出租商品房的建設(shè)和運營。此外，由于增量農(nóng)地和增量住宅主要在主城區(qū)，或在新市民、年輕人比較多的工業(yè)園區(qū)內(nèi)，利用增量農(nóng)地和增量住宅建設(shè)，可以把住房出租商品房建在有需求的地段，避免建在偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，有助于實現(xiàn)職住平衡。

　　范信芳表示，住房出租商品房工作涉及面廣、情況復(fù)雜、工作難度大，且與推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、培育商品房出租消費市場、促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展、建立捷伊商品房管理制度和商品房確保體系息息相關(guān)。我市明確，市、縣（市、區(qū)）中央政府是發(fā)展住房出租商品房責(zé)任民營民營企業(yè)。明年起，我市將對住房出租商品房實行目標(biāo)責(zé)任制管理，努力做到早開工、早見效。我市還將把住房出租商品房納入管理服務(wù)平臺進(jìn)行管理，并強化工程質(zhì)量安全監(jiān)管，努力提升住房出租商品房的品質(zhì)。

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