觀點(diǎn)網(wǎng) 萬緯物流為萬科贏得一次機(jī)會(huì)。

觀點(diǎn)新媒體透過國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)得知，萬科將旗下萬科物流發(fā)展約270億元的股權(quán)出質(zhì)，質(zhì)權(quán)人為招商銀行深圳分行，股權(quán)出質(zhì)已自5月20日生效。

正因這筆股權(quán)質(zhì)押，萬科與招商銀行等金融機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，獲得200億元銀團(tuán)貸款。截至目前，貸款已到賬100億元。

萬科所拿到的是2020年以來房地產(chǎn)單筆金額最大的一筆貸款，加上此前從5家銀行中所獲的100.39億元貸款，這家企業(yè)新獲融資額已累計(jì)超300億元。

市場(chǎng)隨即給出回應(yīng)，截至5月23日收市，萬科股價(jià)大幅拉升，收?qǐng)?bào)9.56元，漲1.7%；萬科債券中，“22萬科07”最高漲超8%，“21萬科04”也一度漲超6%。

好消息的另一面，亦有人關(guān)注萬緯物流旗下華夏萬緯倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs未來動(dòng)態(tài)。

作為被交易所受理但未發(fā)行的第四單倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs，萬緯物流發(fā)行該公募REITs的申請(qǐng)于3月1日已獲受理，如今270億元股權(quán)遇質(zhì)押，有何市場(chǎng)影響。

萬緯物流資本路徑

2014年，萬科成立物流地產(chǎn)事業(yè)部，開始涉足物流地產(chǎn)，先后進(jìn)駐廊坊、貴陽(yáng)和武漢。2015年6月，萬科撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，設(shè)立獨(dú)立品牌，萬緯物流由此誕生。

成立兩年時(shí)間，萬緯物流相繼與京東、順豐、菜鳥等簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，進(jìn)軍冷鏈物流市場(chǎng)，并成立萬緯冷鏈物流。

這一年，萬科開始組局收購(gòu)普洛斯，預(yù)備讓旗下萬緯物流和普洛斯協(xié)同發(fā)展。2018年，萬緯物流并購(gòu)太古實(shí)業(yè)旗下太古冷鏈物流資產(chǎn)平臺(tái)，開始加速布局冷鏈業(yè)務(wù)版圖。

2020年，這一年，萬緯物流首期類REITs產(chǎn)品“萬緯物流-易方達(dá)資產(chǎn)-物流倉(cāng)儲(chǔ)1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在深交所正式掛牌，首期類REITs規(guī)模為5.732億元，產(chǎn)品期限為3+3+2年。

初次嘗試類REIT發(fā)行后，萬緯物流逐漸搭建起基金管理、運(yùn)營(yíng)的舞臺(tái)。2024年3月1日，萬科第二單公募REITs，即華夏萬緯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT申報(bào)至深交所，并獲受理。

募集說明書顯示，萬緯物流申報(bào)的公募REITs首次發(fā)售擬募集資金約11.59億元，募集資金凈額將用于符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等要求的在建項(xiàng)目或前期工作成熟的新項(xiàng)目。

底層資產(chǎn)方面，基金內(nèi)資產(chǎn)包括佛山南海項(xiàng)目、紹興諸暨項(xiàng)目和湖州德清項(xiàng)目，3個(gè)物流項(xiàng)目建筑面積合計(jì)26.7萬平方米，總估值11.5億元，其中德清項(xiàng)目于2018年6月投入運(yùn)營(yíng)，佛山項(xiàng)目和諸暨項(xiàng)目均在2021年5月投入運(yùn)營(yíng)。

截至2023年底，佛山項(xiàng)目出租率100%，諸暨項(xiàng)目出租率97.45%，德清項(xiàng)目出租率98.35%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、募集說明書

值得注意的是，受租戶退租影響，諸暨項(xiàng)目出租率在2023年9月曾出現(xiàn)大幅下降；德清項(xiàng)目于2022年和2023年9月出租率也分別出現(xiàn)較大幅度波動(dòng)，年底均恢復(fù)至接近滿租狀態(tài)。

按照租戶貢獻(xiàn)收入金額占比看，3個(gè)項(xiàng)目的租戶中，跨境電商占比28.7%，第三方物流占比34.5%，快遞快運(yùn)占比11.2%，生鮮電商占比6.4%，制造業(yè)占比18.5%。

“標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)高度市場(chǎng)化，收入來源較為分散，主要租戶包括國(guó)內(nèi)知名第三方物流、電商、制造企業(yè)等。截至2023年9月30日，標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目出租率為88.25%。”按照募集說明書所公開的資料，截至2023年9月30日，華夏萬緯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT共有10個(gè)租戶，相較于其他倉(cāng)儲(chǔ)REITs項(xiàng)目，租戶數(shù)量不算充裕。

但華夏萬緯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT的優(yōu)勢(shì)在于，前三大租戶租賃面積占全部已出租面積的比例為87.53%，其中最大租戶為萬緯佛山項(xiàng)目整租租戶拼多多。于2023年1月至9月，拼多多的租賃面積占比52.66%，產(chǎn)生的收入占比35.1%。

不過，雖然拼多多是佛山項(xiàng)目的整租租戶，但于招募說明書上并未公布2026年拼多多租約到期后的續(xù)租意向，若后期退租，佛山項(xiàng)目又未能找到接班租戶，項(xiàng)目收益穩(wěn)定性將下降。

拼多多之外，華夏萬緯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT收獲了為光伏企業(yè)天合光能提供第三方物流服務(wù)的運(yùn)營(yíng)商，該租戶于2022年產(chǎn)生的租金及綜合管理服務(wù)收入占2022年?duì)I業(yè)收入的比例為18.32%。與拼多多不同，該租戶在未來仍有較強(qiáng)的擴(kuò)租意愿。

質(zhì)押股權(quán)后萬緯未來

細(xì)看華夏萬緯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目歷史運(yùn)營(yíng)情況，2021年、2022年和2023年前9個(gè)月，3個(gè)項(xiàng)目合計(jì)EBITDA為2757萬元、6716萬元和4070萬元；凈利潤(rùn)從-1368.72萬元漲至1405萬元再下滑至664.93萬元。

利潤(rùn)波動(dòng)實(shí)際上項(xiàng)目營(yíng)業(yè)狀態(tài)變更緊密相關(guān)，首先佛山南海項(xiàng)目于2021年5月開始運(yùn)營(yíng)，初始運(yùn)營(yíng)階段收入較少，運(yùn)營(yíng)成本投入較大，導(dǎo)致該段時(shí)間凈利潤(rùn)為負(fù)數(shù)；紹興諸暨項(xiàng)目2020-2022年凈利潤(rùn)均不高的主要原因系諸暨萬斌于2020年末從萬緯物流投資取得借款人民幣2億元，并收取利息費(fèi)用，因此各年度財(cái)務(wù)費(fèi)用較大；湖州德清項(xiàng)目2020年凈利潤(rùn)為負(fù)，也主要與湖州德清項(xiàng)目2020年將冷庫(kù)恢復(fù)為干倉(cāng)并重新招租有關(guān)，2020年下半年開始，該項(xiàng)目達(dá)到接近滿租狀態(tài)。

大租戶是否長(zhǎng)期續(xù)租、利潤(rùn)情況是否能穩(wěn)定，在2024年、2025年達(dá)到募集說明書中的預(yù)測(cè)，市場(chǎng)間時(shí)常有聲音擔(dān)憂華夏萬緯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT的未來前景。

如今，萬科抵押了萬緯物流270億元的股權(quán)，不免引來市場(chǎng)關(guān)注。

早在2021年9月，萬科曾為萬緯物流引入五名新股東，其中包含境外股東，注冊(cè)資本從244.2億元增加至359.68億元，萬科持股比例則由此前的100%降為75%。

同年，萬緯物流定下了“100個(gè)冷鏈園區(qū)”的三年目標(biāo)，表示要在未來三年將冷鏈倉(cāng)庫(kù)鋪到全國(guó)，用冷鏈干線把所有地區(qū)都連接起來。但截至2023年12月，萬緯物流在全國(guó)運(yùn)營(yíng)管理冷鏈物流園合計(jì)49個(gè)，并未達(dá)到目標(biāo)數(shù)量。

截至目前，萬緯物流核心業(yè)務(wù)布局在國(guó)內(nèi)47座城市，擁有170個(gè)物流園區(qū)，倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模約合1200萬平方米。另?yè)?jù)第三方統(tǒng)計(jì)，萬緯物流目前可融資項(xiàng)目總估值可達(dá)333.27億元，按50%的抵質(zhì)押率估算，對(duì)應(yīng)潛在融資空間約為166.63億元。

“我們跟銀行在資源問題、資產(chǎn)問題特別是押品問題上有很多交流，基本結(jié)論是，我們的押品、資源、資產(chǎn)相對(duì)充足。”從這點(diǎn)看來，萬科選擇萬緯物流股權(quán)作為抵押資產(chǎn)，是經(jīng)過銀行方的評(píng)估考量。

抵押萬緯物流股權(quán)之外，還有消息顯示萬科有意出售持有的物流冷鏈服務(wù)公司普洛斯21.4%股權(quán)，但尚未與任何潛在買家達(dá)成協(xié)議。

冷鏈服務(wù)業(yè)務(wù)聯(lián)系電話：19937817614

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