觀點網 萬緯物流為萬科贏得一次機會。

觀點新媒體透過國家企業信用信息公示系統得知，萬科將旗下萬科物流發展約270億元的股權出質，質權人為招商銀行深圳分行，股權出質已自5月20日生效。

正因這筆股權質押，萬科與招商銀行等金融機構簽訂協議，獲得200億元銀團貸款。截至目前，貸款已到賬100億元。

萬科所拿到的是2020年以來房地產單筆金額最大的一筆貸款，加上此前從5家銀行中所獲的100.39億元貸款，這家企業新獲融資額已累計超300億元。

市場隨即給出回應，截至5月23日收市，萬科股價大幅拉升，收報9.56元，漲1.7%；萬科債券中，“22萬科07”最高漲超8%，“21萬科04”也一度漲超6%。

好消息的另一面，亦有人關注萬緯物流旗下華夏萬緯倉儲物流REITs未來動態。

作為被交易所受理但未發行的第四單倉儲物流REITs，萬緯物流發行該公募REITs的申請于3月1日已獲受理，如今270億元股權遇質押，有何市場影響。

萬緯物流資本路徑

2014年，萬科成立物流地產事業部，開始涉足物流地產，先后進駐廊坊、貴陽和武漢。2015年6月，萬科撤銷物流地產事業部，設立獨立品牌，萬緯物流由此誕生。

成立兩年時間，萬緯物流相繼與京東、順豐、菜鳥等簽訂戰略合作協議，進軍冷鏈物流市場，并成立萬緯冷鏈物流。

這一年，萬科開始組局收購普洛斯，預備讓旗下萬緯物流和普洛斯協同發展。2018年，萬緯物流并購太古實業旗下太古冷鏈物流資產平臺，開始加速布局冷鏈業務版圖。

2020年，這一年，萬緯物流首期類REITs產品“萬緯物流-易方達資產-物流倉儲1期資產支持專項計劃”在深交所正式掛牌，首期類REITs規模為5.732億元，產品期限為3+3+2年。

初次嘗試類REIT發行后，萬緯物流逐漸搭建起基金管理、運營的舞臺。2024年3月1日，萬科第二單公募REITs，即華夏萬緯倉儲物流REIT申報至深交所，并獲受理。

募集說明書顯示，萬緯物流申報的公募REITs首次發售擬募集資金約11.59億元，募集資金凈額將用于符合國家重大戰略、發展規劃、產業政策等要求的在建項目或前期工作成熟的新項目。

底層資產方面，基金內資產包括佛山南海項目、紹興諸暨項目和湖州德清項目，3個物流項目建筑面積合計26.7萬平方米，總估值11.5億元，其中德清項目于2018年6月投入運營，佛山項目和諸暨項目均在2021年5月投入運營。

截至2023年底，佛山項目出租率100%，諸暨項目出租率97.45%，德清項目出租率98.35%。

數據來源：企業公告、募集說明書

值得注意的是，受租戶退租影響，諸暨項目出租率在2023年9月曾出現大幅下降；德清項目于2022年和2023年9月出租率也分別出現較大幅度波動，年底均恢復至接近滿租狀態。

按照租戶貢獻收入金額占比看，3個項目的租戶中，跨境電商占比28.7%，第三方物流占比34.5%，快遞快運占比11.2%，生鮮電商占比6.4%，制造業占比18.5%。

“標的基礎設施項目的經營高度市場化，收入來源較為分散，主要租戶包括國內知名第三方物流、電商、制造企業等。截至2023年9月30日，標的基礎設施項目出租率為88.25%。”按照募集說明書所公開的資料，截至2023年9月30日，華夏萬緯倉儲物流REIT共有10個租戶，相較于其他倉儲REITs項目，租戶數量不算充裕。

但華夏萬緯倉儲物流REIT的優勢在于，前三大租戶租賃面積占全部已出租面積的比例為87.53%，其中最大租戶為萬緯佛山項目整租租戶拼多多。于2023年1月至9月，拼多多的租賃面積占比52.66%，產生的收入占比35.1%。

不過，雖然拼多多是佛山項目的整租租戶，但于招募說明書上并未公布2026年拼多多租約到期后的續租意向，若后期退租，佛山項目又未能找到接班租戶，項目收益穩定性將下降。

拼多多之外，華夏萬緯倉儲物流REIT收獲了為光伏企業天合光能提供第三方物流服務的運營商，該租戶于2022年產生的租金及綜合管理服務收入占2022年營業收入的比例為18.32%。與拼多多不同，該租戶在未來仍有較強的擴租意愿。

質押股權后萬緯未來

細看華夏萬緯倉儲物流REIT的基礎設施項目歷史運營情況，2021年、2022年和2023年前9個月，3個項目合計EBITDA為2757萬元、6716萬元和4070萬元；凈利潤從-1368.72萬元漲至1405萬元再下滑至664.93萬元。

利潤波動實際上項目營業狀態變更緊密相關，首先佛山南海項目于2021年5月開始運營，初始運營階段收入較少，運營成本投入較大，導致該段時間凈利潤為負數；紹興諸暨項目2020-2022年凈利潤均不高的主要原因系諸暨萬斌于2020年末從萬緯物流投資取得借款人民幣2億元，并收取利息費用，因此各年度財務費用較大；湖州德清項目2020年凈利潤為負，也主要與湖州德清項目2020年將冷庫恢復為干倉并重新招租有關，2020年下半年開始，該項目達到接近滿租狀態。

大租戶是否長期續租、利潤情況是否能穩定，在2024年、2025年達到募集說明書中的預測，市場間時常有聲音擔憂華夏萬緯倉儲物流REIT的未來前景。

如今，萬科抵押了萬緯物流270億元的股權，不免引來市場關注。

早在2021年9月，萬科曾為萬緯物流引入五名新股東，其中包含境外股東，注冊資本從244.2億元增加至359.68億元，萬科持股比例則由此前的100%降為75%。

同年，萬緯物流定下了“100個冷鏈園區”的三年目標，表示要在未來三年將冷鏈倉庫鋪到全國，用冷鏈干線把所有地區都連接起來。但截至2023年12月，萬緯物流在全國運營管理冷鏈物流園合計49個，并未達到目標數量。

截至目前，萬緯物流核心業務布局在國內47座城市，擁有170個物流園區，倉儲規模約合1200萬平方米。另據第三方統計，萬緯物流目前可融資項目總估值可達333.27億元，按50%的抵質押率估算，對應潛在融資空間約為166.63億元。

“我們跟銀行在資源問題、資產問題特別是押品問題上有很多交流，基本結論是，我們的押品、資源、資產相對充足。”從這點看來，萬科選擇萬緯物流股權作為抵押資產，是經過銀行方的評估考量。

抵押萬緯物流股權之外，還有消息顯示萬科有意出售持有的物流冷鏈服務公司普洛斯21.4%股權，但尚未與任何潛在買家達成協議。

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