臨沂 

導讀：

1.在專線領域園區有著天然的成為盟主的條件，有這么好的條件不用而把自己定義為包租公有點可惜了；

2.專線對于園區之所以處于非常弱勢的地位，是由于沒有任何的組織行為，釘子戶也是有存在的必要的；

3.鋪租的逐年遞增是專線心中永遠的痛，如果園區的增值服務也能逐年遞增的話相信會緩解對立矛盾的；

物流園區與專線之間怎么實現互生共贏？今明兩天將分別用兩篇深度好文詳細解讀物流園區與專線之間的“前世今生”，今日且看“前世”。

由國家發改委、國土資源部、住房和城鄉建設部聯合發起，中國物流與采購聯合會評定的中國首批示范物流園區名單公布(共29家)：

在公布的29家示范物流園區中，只有四家屬于公路貨運站場形態。（8）山東蓋家溝國際物流園，（11）青海朝陽物流園區(西寧)，（17）杭州傳化公路港，（19）林安物流園(廣州)。造成這種狀態的原因多種多樣，比如孤島型園區對于外部宣傳不重視，沒有專門的營銷相對應，但其中主要原因是由于土地產權不明晰，無審批手續無法申報。

物流園區形態--公路港

貨運場站：

凡是可供貨物集散、轉運的場站設施皆可以稱為貨運場站。貨運場站是指公路貨運結點設施，是貨運干道的支撐和貨運組織集散的中樞，處于貨運的核心部位。

目前全國城市的邊緣都散布著星羅棋布的停車場、落貨分撥站場、舊有貨運站場在經營上墨守陳規，各自為政，經營模式十年如舊，創新能力差，導致極易被模仿，隨著互聯網+概念的滲透，以天地匯、卡行天下為代表的整合者咄咄逼人的態勢，他們便感覺到了危機，但苦于土地產權等問題，無法下決心進行基礎設施的投入，短期投機行為嚴重。

草臺班子貨運站場

由于土地產權不明晰，無審批手續，投資者無法追加基礎設施的投資，多以最簡易的建筑形式完成建設，附加值較低，這些自發形成的貨運站（場）主要以停車場和裝卸點的形式存在，且規模小，專業化、組織化和集約化程度較低。

所有事物唯一不變的就是變化，每一個蘋果在不同的時段都有何不同的含義

 專線進入結構性調整期，出現大面積的經營困難，作為房東的貨運站場能夠為專線提供什么樣的服務呢？

物業服務

“在全國繁星一般的站場中，信息孤島是肯定的，因為物業擁有者主營收入來自于租金，停車費收入，貨運站場運營方往往只有一個招商部，負責物業招商，對于專線業務敬而遠之，那么IT探索者們與站場方的合股就很困難，在未知的預期里探索，不如腳踏實地的收租金。

物業收入包括房屋的租賃、場地的租賃，包括了保安的巡查值更、監控設備等附屬設備設施。租賃收入一般占據總體收入的70%.

物業服務包涵了水電暖及配套的其他設施。

電費是很大的一塊收入，工業用電的價格每度為0.49元，園區普遍的價格都在1.5元左右。這是很大的一塊差價收入，一個夏天可以貢獻百萬的利潤額。車輛的進出停車收入也是頗為豐厚，以160畝的貝斯特物流中心268家專線，日停車費收入約為萬元。

以此豐厚的收入讓園區再去尋找鏡中花水中月，IT精英們，你能說服誰？

稅收服務

這個有門檻了，你必須要同政府保持秦晉之好，站場必須成為地區的重點扶持項目，產權明晰，審批合格，消防手續健全。

例如：青海朝陽物流園區(西寧)的招商措施：

“園區內物流企業，自生產經營之日起兩年內，由園區財政按照年度企業實際上繳增值稅地方留成部分的50%作為園區財政扶持資金，用于扶持企業發展；新辦物流企業自生產經營之日起，前5年免征企業所得稅，期滿后5年內減按15%征收企業所得稅。

自經營之日起，2年內免征企業所得稅，期滿后減半征收企業所得稅3年。

這個問題大多數站場顯得無能為力，面對那令人生畏的衙門，躲避還來不及，誰愿意主動交代。這個服務只能留給那些政府定制的重點工程。

信貸服務

“租金貸”  是貨運站場開展的較為廣泛的一項服務；

大部分股份制銀行對于穩定發展的市場都推出了這項服務，由市場管理方擔保，專門用于支付房屋租金的短期流動資金貸款。租金貸緩解了一次性繳納租金影響流動資金的問題。

 對于租金貸有一些前提，產權、消防、房屋租賃率，等站場手續的齊全是非常重要的條件。還有利息支出增加也是阻礙的一個方面。

其他服務

車輛周邊配套服務

車輛服務包括審車、加油卡、增票、ETC增票，車輛維修......

車輛周邊服務需要一個合作伙伴，對于加油卡與增票來說，取決于站場是否要介入專線的業務運營中去，這是站場的戰略定位問題。

集中采購的文章，保險費率，辦公耗材，油卡，如果未來不考慮介入專線運營，那么這些服務耗費的人力、財力將難以回收。

網絡接入

網絡接入服務是貨運站場可以考慮的一項服務，一般百兆光纖接入費用在10萬元/年，面對專線可以提供轉接服務，每戶每年約600元，有部分額外利潤。

場站通過無線覆蓋無線網絡，進行頁面推送，其主要為了實現，用戶在連接場站無線網絡時信號時會自動彈出PORTOL頁面，添加了一些物流場站信息的查詢鏈接，用戶點擊此鏈接便可以訪問物流冷鏈服務公司或場站的網頁，從而查詢所需的物流信息.

保險服務

對于保險服務來說；園區接入的較為多，一般保險公司對于園區都是專人盯守，但是由于行業的特珠性，出現概率較大，異地出險、保險的后期出險、索賠，定險，是園區需要慎重考慮的。

保險不能直接介入，保監會有準入制，園區必須掛靠其他保險經紀公司，為了一點傭金扯上講不清的保險糾紛，遇到一個不按合約出牌的保險公司，你就夾在專線和保險公司之間輾轉騰挪，精力將喪失殆盡。

租賃融資服務

對于園區來說，租賃融資業務是類金融業務，利潤值和可操作性都非常強，它有三塊業務，1、營運車輛、2、叉車、3、托盤。這些業務是需要一個量支撐，作為孤島式的園區，業務量有限，花費精力可能得不償失。你必須有一個網絡，擴大規模才能接納這項業務。

增值服務

IT系統

對于園區來說， 2015漫天飛舞的APP著實讓園區小緊張了一回，隨著塵埃落定，園區又不把IT當做一回事。

IT系統對于園區有三個方向，一個向內，比如園區自身的OA系統，辦公管理，這一領域與孤島式的園區作用有限。

另一塊就是專線的TMS，由市場所決定，除非園區能夠帶來足夠的貨源，以貨源為基礎，否則很難撬動專線的TMS，因為你只能改變園區內的門店，而專線眾多的門店你無法涉及，除非你打通他們。

園區不是系統軟件提供商、不是平臺，介入到業務中才能有可能嘗試統一的系統，標準的服務，專線從來都沒有患難與共。這種松散的、若即若離的以貨源為主的關系”像蜀道一樣難。

交易平臺、服務平臺、管控平臺。

行業也迫切需要一個開放、標準、協同、透明、智能的全渠道物流網絡 。解決園區的痛點問題，提高園區的服務水平，打破物流園區的“孤島困境”，推動園區的互聯互通和轉型升級。

實現園區之間物流企業貨物及車輛的對接、倉儲資源共享，降低落地分撥費用、降低返程成本，提高物流綜合效益。

注釋：這些話聽起來熱血澎湃，但落到實處的平臺能讓園區青睞的又大海撈針一般不易。傳化、林安是以土地增值為基礎的運營方式，林安熱鬧的交易大廳背后，有著它的深層次原因，廣東制造業的繁榮，貨運業搭車，信息來源廣泛，政府的支持，企業的宣傳，在一定范圍內的誠信機制的構建，這模式在全國沒有可復制性。

金融物流

很多平臺型公司主打的運營牌就是金融，物流金融分為應收賬款保理、供應鏈融資，寶供的一站網、羅計、天地匯、中交供應鏈、卡行天下都在此下過功夫。

專線運費結算周期長，資金周轉困難，園區介入有兩個模式：

首先由園區承接主合約， 業務合同主體需要發生變更，園區成為大三方，然后分包給專線，解決專線的資金占用問題。

但大部分園區缺乏營銷團隊，對操作細節，報價、在途、回單、控制力有待加強。專線擔心園區撬單，專線的客戶很難轉給園區，天生有戒備心。

第二種應收賬款保理業務，需要欠款人三方協議，承認應收賬款的歸屬權，將結算款打入園區賬戶，在專線運營中貨主很難接受這樣的附加條款，在條款中票據與結算賬戶不統一也牽扯到稅務問題，實際操作很難實現。

第三種賬戶直接授信，當然需要數據流，在園區搭建的平臺上過業務數據，以此為依據進行一定體量的信貸，實際操作是有難度的，數據的真實性，可靠性，及時性怎么保證，TMS軟件與平臺的對接成本誰來承擔，一個交易要有信息流、物流、資金流同時存在，你只控了一個數據流，就是在流沙上壘城堡，基礎不牢。

而對于專線企業的三無：無抵押、無擔保、無履歷，你敢貸嗎？銀行有著嚴格的審核機制，專線貨運企業從未進入他們的視野是由原因的。稅務手續、社保手續、車輛手續、經營指標....這一系列的貸前審核需要專業的眼光。

無論是在資源集合廣度上，專線整合深度中，站場恰恰是核心之處。通過對于貨運站場的梳理，可以清晰而又透明的了解到專線數據， 但如何切入，看似小散亂差的專線領域，有著老虎吃天無從下爪的感覺。

就算最大的貨運站場也只是在一定區域內做到領先，如何將散落在城市間的站場業務鏈接起來就必須接入專線實操環節，但專線天生有種排斥的基因，這需要不斷地試錯，不斷地創新突破。

到底做不做

要做好園區專線企業的增值服務是一件辛苦而回報遙遙無期的事情，除非你有準備將園區聯網結陣，專線企業抱怨2016年的運價是白菜價，但還是有商橋、卡行、天地匯一往直前，說明價格不是唯一，整合能力才是王道；

但每一個孤島式的園區缺少了全局的眼觀，整合將無從談起，專線本身就是從甲地到乙地的過程，整個過程，結交、分揀、跟蹤、落貨、收款、回單......如果整個運輸鏈條你無法把控。

但是如果園區有另外的戰略意圖，比如拿地，拿補貼，有一個陽光惹人愛的故事，那就另當別論，這就不是我們討論的主題了！

 那還是當地主會好一些，

這年頭地主家也沒有余糧用來折騰！ 

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