廣州2021第二次集中供地（解碼廣州2022首批集中供地：地塊質量升板塊有亮點）

時間：2023-02-22 15:46:10來源：food欄目：物流新聞閱讀：

　　日前，廣州正式公告了2022年第一批轉讓受讓的18宗國有農地所有權，此次轉讓計劃于5月5日分批號分散網上特惠競價。對許多人而言，農地競買只是屬于房企的綠茵場，但在此之后，農地消費市場還是房價的溫度計，對消費者提前預判消費市場行情有著重要的作用。那么，在今年的首次轉讓受讓的18宗樓盤中，藏著今后廣州房價的哪些秘密呢？業內人士指出，僅受讓18宗地意味著當前房價仍處低位；而競買政策的調整，則傳達了穩消費市場、穩預期的目標。在此之后，還要特別注意區分農地入市在熱門股和競爭慘烈的股所起到的不同作用。

　　文、圖、表/廣州日報全媒體記者龍樂樂(署名除外)

　　廣州2022年第一批轉讓受讓18宗地概況

　　白云區6宗

　　空港大道中東側AB2904003樓盤

　　廣海路樓盤一石井水泥廠西樓盤

　　東平輕軌站綜合開發AB2201086樓盤

　　廣龍路AB0805102樓盤

　　廣龍路AB0805104樓盤

　　馬瀝智慧健康產業園AB0903166樓盤 AB0903176樓盤

　　荔灣區2宗

　　金橋二期樓盤

　　陸居路AF020208樓盤、AF02045樓盤

　　花都區1宗

　　鳳凰路西二樓盤

　　番禺區1宗

　　沙頭街禺山大道北側STJ15-02樓盤

　　清遠區2宗

　　新塘鎮廣園快速路北側樓盤

　　廣州輕軌21一號線朱村街山田站北樓盤

　　黃埔區1宗

　　長賢路以南、蘿嶺路以東CPPQ-A4-5樓盤

　　荔灣區2宗

　　茴香崗北側臺涌AH032318樓盤

　　赤沙西站AH031422 AH031419樓盤

　　南沙區3宗

　　珠江街一涌西側樓盤

　　亭角地區(原梅山工業區)2022NJY-3樓盤

　　亭角地區(原梅山工業區)2022NJY-2樓盤

　　【新聞背景】 2022年廣州第一批轉讓受讓樓盤概況

　　3月31日，廣州正式公告2022年第一批轉讓受讓的18宗地國有農地所有權。據了解，這些樓盤涉及8個地區，荔灣、荔灣、白云、黃埔、花都、番禺、南沙、清遠8個區均有農地出讓。其中，最少是白云區，共6宗，最少的是黃埔、花都、番禺，均只有1宗；而占地面積最大的是荔灣區赤沙西站AH031422、AH031419樓盤，占地面積達到419462平方米，轉讓起始價為94.5億元，也是轉讓價格最高的單一樓盤。

　　解讀：三大變化傳遞積極信號

　　“從今年第一批農地出讓的情況，我們可以看到政府在從農地出讓角度積極傳遞信息，穩消費市場穩預期。”克而瑞廣佛地區首席分析師肖文曉表示，第一批農地出讓控制了數量，提高了樓盤產品質量，并且對受讓準則也作出了一定調整。

　　據了解，相比起今年的第一批轉讓受讓48宗地，今年的18宗在數量上明顯減少。從結構上而言，中心六區的供給超過60%，而外圍地區的受讓則相當節制。尤其值得一提的是，此前的農地出讓主力清遠在此輪只有兩起農地轉讓受讓。受讓樓盤的產品質量也令人眼前一亮，荔灣區、荔灣區的樓盤均位于熱門股，但受讓價格卻令人感覺誠意十足。以備受關注的赤沙西站二期樓盤為例，起拍樓面價僅2.25萬元/平方米。

　　此外，拍地準則也有所調整。一方面保留了“限地價、競自持、搖號”的基本準則以及地產商必須使用自有資金等方面的要求；另一方面則取消了曾經出現在今年土拍當中的全周期限價、限制銷售對象為首置人群比例不低于50%等規定。

　　廣州市房協專家鄧浩志表示，多項競買條件的調整是為了吸引更多地產商參與，提高農地受讓的成功率。

　　預測：這三大股將有新變化

　　此輪受讓的農地，將在多久之后轉化成工程項目入市，切實影響到消費市場呢？肖文曉告訴記者，在過往高周轉的模式下，定位剛需的樓盤一般在受讓后6~8個月即可入市。一般而言，地價越高的樓盤往往需要更長的生命周期，對精品工程項目而言10~12個月甚至更長時間亦有可能。以赤沙西站一期樓盤為例，該樓盤在2021年2月被廣州輕軌以83億元獲得，目前品悅華府(赤沙西站一期工程項目)已經開放展廳進入蓄客階段。肖文曉指出，在目前的消費市場環境下，地產商可能會策略性地放慢開發速度，預計平均生命周期在一年左右。

　　那么，此輪廣州第一批受讓的樓盤，又將透露今后廣州消費市場的什么秘密呢？

　　琶洲股的供給不足將有所改善

　　在近兩年的農地受讓中，荔灣區一直是核心理念城區的“大戶”，這從Levet消費市場的供給情況也可見一斑。但從供需關系來看，荔灣區Levet供給仍然相對稀缺。根據廣州中原研究發展部的統計，2021年荔灣區的二手貨網簽數量為16345套，但Levet房網簽量僅為2659套，這也就意味著全區的住房交易中，二手貨成交量占比達到86%。這其中，琶洲片區內由于二手貨寫字樓選擇有限，地區供給更顯得緊張。

　　荔灣區在此輪農地受讓中掛出兩起地，其中赤沙西站二期位于廣州人工智能與數字經濟試驗區琶洲的核心理念片區內，是此輪土拍的“巨無霸樓盤”；而茴香崗路北側樓盤則相距不遠，據市規劃局公示，該樓盤的居住占地面積超過5萬平方米，且最高樓面地價較今年成交量的天斯樓盤低近1萬元。這也就意味著，琶洲地區的供給將有所增加，門檻很可能也會有所降低。

　　白鵝潭接班成荔灣新亮點

　　“從這一輪荔灣區的農地出讓中，我們可以看出一個顯著的趨勢，白鵝潭將接班廣鋼、廣船，成為地區新領漲板塊。”肖文曉預測。據了解，白鵝潭商務區作為荔灣區升級打造的三大平臺之一、廣州市重點培育的五大世界級地標商圈之一，規劃高度已經具備；配套方面，輕軌11一號線、三館合一、鵝潭一號等工程項目正在推進；商業方面，廣州第二個太古商業工程項目正式落戶，填補地區高端商業空白。當前股內Levet寫字樓，萬科金域曦府、新世界凱粵灣等也正在聚集人氣。

　　本次荔灣區受讓的兩起地均位于白鵝潭商務區，且均是前山樓盤。金橋二期樓盤緊挨著珠江鵝潭灣，一線前山，預計將來將被打造成為臨江的精品工程項目，屆時地區的消費市場人氣也將進一步被帶旺。

　　白云區房價成交量重新活躍

　　在本次農地受讓中，白云區以6宗樓盤成為轉讓樓盤最少的地區。而實際上，在今年的三輪分散農地出讓中，白云區幾乎每一輪都是中心六區中受讓樓盤最少的，只是這一現象隱藏在了外圍地區的大量供給之中，不像此次這么吸引注意力。在肖文曉看來，這背后是白云區Levet寫字樓消費市場的持續升溫。

　　克而瑞數據顯示，2017年白云區Levet房價成交量僅950套，而這一數據在5年后達到了8900套。隨之而來的，是整個地區消費市場的活力恢復。肖文曉表示，對一個正在快速發展的新興股而言，很難以某一次供給看今后變化，但從白云區近幾年的農地出讓情況不難發現，圍繞著白云新城、設計之都和白云湖數字科技城將是今后一段時間的消費市場領漲板塊。

　　【專家提醒】

　　供應加大將提高核心理念股消費市場活力

　　中原地產工程項目部總經理黃韜在接受記者采訪時表示，對亟需置業的剛需人群而言，根據土拍消費市場作入市決策不具備可操作性。“如果是已經有明確的意向股，或者是地區內的置換，則可以關注土拍消費市場透露出來的信息。”

　　肖文曉還特別提醒道，同樣是加大農地供給，對核心理念的、領漲板塊的股和對新興的、競爭慘烈的股，意義是完全不同的。“對本身就比較競爭慘烈，又還不斷有農地入市的股，應該謹慎一點；而像荔灣、荔灣等地區，供應本身緊張的情況下有農地入市，對調動股的熱情，提高Levet和二手貨的活躍度有重要作用。”

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