自 " 四道警戒線 " 經(jīng)濟(jì)政策施行后，房商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)生就顯得愈來(lái)愈難做了。其中，依賴貸款不斷擴(kuò)大體量的華夏幸福和恒大，都陷于了輕微的負(fù)債債務(wù)危機(jī)。但是，房商業(yè)地產(chǎn)只是商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)用領(lǐng)域中的一個(gè)垂直賽車場(chǎng)。繼續(xù)用拿地蓋樓的思路來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)，是沒(méi)有想象力的。更何況，現(xiàn)代的房商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)是被沉重的負(fù)債壓得苦不堪言。京東、順豐、中通等快遞公司入局商業(yè)地產(chǎn)，不是監(jiān)工樓，而監(jiān)工庫(kù)房。他們做的不是房商業(yè)地產(chǎn)，而物流商業(yè)地產(chǎn)。較之于擁擠不堪的房商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，物流商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)仍然是一片片藍(lán)海。很多人可能都稀奇古怪，什么是物流商業(yè)地產(chǎn)？簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是拿地，蓋庫(kù)房，再把庫(kù)房出租給物流冷鏈服務(wù)公司。庫(kù)房是物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈中的核心理念金融資產(chǎn)，也是B2C供應(yīng)鏈中的基礎(chǔ)設(shè)施。在我國(guó)B2C產(chǎn)業(yè)發(fā)展持續(xù)發(fā)展，不斷深入的當(dāng)下，物流企業(yè)對(duì)庫(kù)房需求很大，每年都需要支付巨額的庫(kù)房房租。對(duì)京東、順豐、中通等快遞公司而言，做物流商業(yè)地產(chǎn)有著三大優(yōu)勢(shì)。一是，整合物流商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)房。當(dāng)前，中國(guó)物流商業(yè)地產(chǎn)面積達(dá) 5.99 億平方米。但優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施只有 5%。絕大部分物流商業(yè)地產(chǎn)都處于分散，低端的狀態(tài)中，缺乏智能化技術(shù)改造。像京東、順豐、中通等快遞公司擁有**的智能化倉(cāng)儲(chǔ)技術(shù)，能夠?qū)ξ锪鱾}(cāng)儲(chǔ)進(jìn)行系統(tǒng)化的技術(shù)升級(jí)，全面提高中國(guó)物流商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)效率和服務(wù)質(zhì)量，從而提高物流商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值。二是，物流商業(yè)地產(chǎn)是物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的關(guān)鍵一環(huán)。快遞公司自營(yíng)物流商業(yè)地產(chǎn)，能夠很大地減少房租成本。三是，發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策扶植。在 2020 年，發(fā)展中國(guó)家就啟動(dòng)了物流商業(yè)地產(chǎn)債轉(zhuǎn)股的試點(diǎn)工作，允許物流商業(yè)地產(chǎn)債轉(zhuǎn)股。這能很大地減少物流商業(yè)地產(chǎn)研發(fā)的資金壓力。在這一經(jīng)濟(jì)政策支持下，京東成立了第一支物流商業(yè)地產(chǎn)研發(fā)基金，引入阿聯(lián)酋領(lǐng)土投資公司穆巴達(dá)拉和新加坡領(lǐng)土財(cái)富基金 GIC，作為核心理念投資者，金融資產(chǎn)管理體量超過(guò) 30 億。而在今年 5 月份，順豐地產(chǎn)商也成功登陸港交所。從以上就能看到，較之于房商業(yè)地產(chǎn)，物流商業(yè)地產(chǎn)完全就是一片片藍(lán)海。市場(chǎng)需求大，增長(zhǎng)潛力足，還有發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策扶植，物流商業(yè)地產(chǎn)充滿了想象空間。物流商業(yè)地產(chǎn)和房商業(yè)地產(chǎn)大的不同就在于，它是通過(guò)增值服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)獲利，而房商業(yè)地產(chǎn)則完全依賴金融資產(chǎn)升值。買房致富，不過(guò)是把房?jī)r(jià)的壓力從幾代人轉(zhuǎn)移到另幾代人。但物流商業(yè)地產(chǎn)，植根于于中國(guó)B2C產(chǎn)業(yè)發(fā)展供應(yīng)鏈，賺的是產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)的錢。而物流商業(yè)地產(chǎn)大多位于偏于郊區(qū)，也能盤活閑置土地資源。當(dāng)快遞公司接連瞄準(zhǔn)物流商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)用領(lǐng)域時(shí)，可事實(shí)上， 中國(guó)物流商業(yè)地產(chǎn)大的玩家，仍然是現(xiàn)代房企。萬(wàn)科早于 2018 年 4 月，就聯(lián)合高瓴資本、厚樸資本、中銀集團(tuán)收購(gòu)了全球大物流商業(yè)地產(chǎn)公司——美國(guó)普洛斯公司。

在該筆并購(gòu)案完成后，萬(wàn)科成為普洛斯公司大單一股東，持股 21.4%。表面上，京東、順豐、中通瞄準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)用領(lǐng)域，要搶奪房企的蛋糕，可事實(shí)上，房企早就成了中國(guó)物流商業(yè)地產(chǎn)中的巨無(wú)霸。

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